농지관리에 대한 세금, 농지원부, 농막, 계량행위, 임대차

 

	양도 소득세
	8년 이상 재촌,자경 농지는 5년간 양도소득세 3억원 감면(1년 2억) 근로소득과 사업소득(농업소득,농가부업소득,임대소득 제외)이 3,700만 원 이상인 경우 자경기간에서 제외 감면 제외대상   주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지 환지 처분 이전에 농지의 토지로 환지 예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지 관련법령 : 조세특례제한법 제69조, 같은 법 시행령 제66조 담당부서 : 관할 세무서
	농어촌주택 관련 조세특례제한법
	주요골자   이미 1주택을 소유하고 있는 자가 수도권 및 광역시를 제외한(연천군.옹진군 등 포함) 읍.면지역에 소재하는 농어촌주택을 2017년 12월 31일까지 취득하여 3년이상 보유하고 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세 주요내용   거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2017년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택 취득 요건에 적합한 1채의 농어촌주택 등을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 해당 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 해당 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용한다.   가. 취득 당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍 또는 면지역에 소재할 것. 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역(광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권 지역 중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함) 부동산가격동향등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다.   도시지역 및 토지거래허가구역   소득세법제104조제2항제1호에 의한 투기지역   관광단지   나. 대지면적이 660㎡이내이고, 주택의 면적이 150(공동주택은 전용면적116)㎡이내 일 것.   다. 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억 원(한옥 4억)을 초과하지      아니할 것   라.1세대가 농어촌주택 등의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 대상   마. 1세대가 취득한 농어촌주택등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 소재하는      경우에는 비과세혜택에서 제외한다.     관련법령 : 조세특례제한법 제99조의4. 같은 법시행령 제99조의4 담당부서 : 관할 세무서
	상속세 및 증여세
	가. 상속세 : 2년 이상 농업에 종사한 농민이 상속받는 농지의 경우 5억원 (상속 재산 가액) 까지 상속세 기초 공제 인정   나. 증여세 : 자경 농민이 영농자녀에게 농지ㆍ초지ㆍ산림지를 2017년 12월 31일까지 증여하는 경우 세액에서                   5년간 1억 원의 범위 내에서 감면한다(근로소득이나 사업소득이 3,700만원 이상 제외한다)   다. 세율     ○ 1억 이하 : 과세표준의 10%   ○ 1억초과 ~ 5억 이하 : 1천만 원 +(1억 원을 초과하는 금액의 20%)   ○  5억초과 ~ 10억 이하 : 9천만 원 +(5억 원을 초과하는 금액의 30%)   ○ 10억초과 ~ 30억 이하  : 2억4천만 원 +(10억 원을 초과하는 금액의 40%)   ○ 30억 초과 : 10억4천만 원 +(30억 원을 초과하는 금액의 50%) 관련법령 : 상속세 및 증여세법 제18조. 동법시행령제16조. 조세특례제한법제71조 담당부서 : 관할 세무서
	취득세
	감면 대상
	가. 2년 이상 영농한 주업인 농민, 농업경영인이 자경목적 농지 취득시 취득세 50% 경감. 지역 농민간의 농지 교환,      분합시 취득세 면제(농어업소득,농가부업소득, 임대소득외 종합소득금 3,700만원 이상 제외)       나. 위의 감면 대상자가 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(전.답.과수원.목장용지) 및 농지를 조성하기 위하여      취득하는 임야에 대하여는 취득세의 50%를 경감한다. 다만, 2년이상 경작하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로      사용하는 경우 또는 농지의 취득일로 부터 2년내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일로부터 2년내에      농지의 조성을 개시하지 아니하는 경우 그 해당부분에 대하여 경감된 취득세를 추징한다         다. 자경농민이 농업용으로 사용하기 위하여 취득하는 양잠 또는 버섯 재배사용 건축물.축사. 고정식온실. 축산폐수및      분뇨처리시설. 창고(저온.상온. 농기계보관용창고) 및 농산물 선별 처리시설에 대하여는 취득세의 50%를 경감한다.      다만, 그 취득일로 부터 1년내에 정당한 사유없이 농업용으로 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 그 사용일로부터      2년이상 농업용으로 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 그 사용일로부터 2년이상 농업용으로 직접 사용하지 아니      하고 다른 용도로 사용하는 경우에는 그 해당부분에 대하여 경감된 취득세를 추징한다.     라. 토지수용등으로 인하여 대체취득하는 경우 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산을      취득하는 때에는 새로 취득한 부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산 등의 가액의 합계액을 초과하지 않는 범위      까지 취득세를 비과세하고 초과액에 대해서는 부과   마. 농업법인(영농조합법인+농업회사법인)이 영농에 사용하기 위하여 법인설립등기일부터 2년 이내에 취득하는      부동산에 대하여는 취득세를, 농업법인의 설립등기에 대하여는 등록면허세를 각각 2015년 12월 31일까지 면제한다.   바. 농어촌 지역으로 이주하는 귀농인(이주한 해당 농어촌 외의 지역에서 귀농일 전까지 계속하여 1년 이상 실제 거주      하면서 농업에 종사하지 아니한 자)이 직접 경작할 목적으로 귀농일(귀농인이 새로 이주한 해당 농어촌으로 전입      신고하고 거주를 시작한 날)로부터 3년 이내에 취득하는 농지 및 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득      하는 임야에 대하여 50% 감면 마. 농업법인이 영농ㆍ유통ㆍ가공에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여는 취득세의 100분의 50을, 과세       기준일 현재 해당 용도에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세의 50%를 각각 2015년 12월 31일까지 경감한다.
	세 율
	취득세 : 농지 3.4%, 임야 4.6%   ※ 별장 :  주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양.피서.위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(농어촌 주택과 부속 토지를 재외한다)로 취득세율이 100분의 500       ☞ 농어촌주택과 그 부속토지   가. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것. 나. 건물의 시가표준액이 6,500만원 이내일 것. 다. 광역시에 소속된 군지역 또는 수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권지역.           다만, 접경지역지원법 제2조제1호에 따른 접경지역과 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역 중 시행규칙으로         정하는 지역은 제외한다. 라. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 및 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역 마. 소득세법 제104조의2제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역 바. 조세특례제한법 제99조의4제1항제1호가목4)에 따라 정하는 지역       근거법령 : 지방세법, 지방세특례제한법     담당부서 : 토지 소재지 시,군,구청 세무과
	재산세(농지. 임야)
	과세기준일 : 6월 1일 현재 사실상 소유자 납기 : 9.16 ~ 9.30일(건축물,선박,항공기: 7.16~7.30. 주택 : 50% 2회) 과세표준 : 시가표준액(개별공시지가) x 적용비율(분리과세 . 0.07%) 물납 및 분할 납부 가능(1천만원이상일 경우)     담당부서 : 소재지 시,군,구청

작성 목적   행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용,관리하기 위하여 작성 비치     작성대상   농업인. 농업법인. 준농업법인     농지원부 작성 관리 기관   주소지 시,구, 읍,면, 동주민센터(농지 소재지가 아님)     작성방법         농민일 경우 소유권을 증명 할 수 있는 것(등기부등본. 토지대장. 지번)이나 임대차를 확인할 수 있는 서류(토지주 확인)를 주소지 시. 구. 읍. 면. 동 주민센터에 제출 경작현황을 확인후 본인이 직접 영농(자경) 할 경우 농지원부 작성   토지 소재지가 타 시.군.구일 경우 경작현황을 토지 소재지 관서로 조회후 결과에 따라 작성하므로 일정한 시간이 필요(발급기간 10일을 적용하지 않음) 등재사항 : 농업인 인적사항. 가족사항. 소유농지현황. 임차농지현황. 경작현황 등   자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 조회없이 바로 작성 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성 함.       ♤ 작성시점 : 농지를 취득 또는 임차한 후 농작물 경작의 용도로 사용되는 시점부터 작성 - 농지원부와 관련 상담이 가장 많은 내용은 농지원부를 작성하지 않고 매매(수용)후 세무서나 보상기관에서 세금감면 사항이나 경작보상 관계로 영농사실 확인서(농지원부)를 제출하라고 하는데, 기존에 농지원부가 작성되어 있지 않았 다면 소급하여 농지원부를 작성 할 수 없음. - 세금감면이나 보상관련 사항은 세무서나 보상관련 담당기관(부서)에서 판단할 사항임 본인이 기존에 농사를 직접 하였다 하더라도 농지원부를 작성하지 않았다면 조사 시점에서 작성하고 소급하여 작성 할 수 없음.     농지원부 발급 신청(수수료 : 1부당 1,000원)   본인 또는 가족이나 위임된 자     관련법령 : 농지법제49조. 동법시행령제70조

농막의 정의         농지에 설치하고자 하는 건축물,공작물 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에 해당하는 경우에 농막으로 인정하여 농지전용 절차없이 설치할 수 있다.       - 농업생산에 직접 필요한 시설일 것. - 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도 로 사용하는 시설일 것. - 연면적 합계가 20㎡(약6평)이내일 것       농막은 자체가 농지이므로 타법(건축법. 국토의계획및이용에관한법 등)에 의한 인.허가 (가설건축물축조신고. 건축물기재사항 신청. 건축신고. 개발행위허가 등 해당되는 경우에 한함) 절차는 이행하여야 함.

논을 밭으로 하는 행위는 농지법상 농지개량 행위임.         농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 아래의 어느 하나에 해당하는 행위로서 인근 농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니하는 것으로 함 답에서 전으로 변경은 농지전용이 아니고 농지개량행위로 농지보전부담금 부과 대상이 아님.     객토, 성토, 절토의 기준       공통사항 - 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 적합한 흙을 사용할 것. - 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배를 위하여 필요한 범위 이내일 것. - 농지개량시설의 폐지, 토사의 유출 등 인근 농지의 농업경영에 피해를 주지 않을 것. 객토 - 객토원의 흙의 성분과 그 양이 객토대상 농지의 토양 개량 목적에 적합할 것. - 당해 농지에 경작, 재배중인 농작물 또는 다년성식물을 수확한 후에 시행할 것. 성토 - 연접토지보다 높거나 당해 농지의 관개에 이용하는 용수로 보다 높게 성토하지 아니할 것. - 농작물의 경작 등에 부적합한 토석 또는 재활용골재 등을 사용하여 성토하지 아니할 것. 절토 - 토사의 유출,붕과 등 인근 농지의 피해발생이 우려되지 아니할 것. - 비탈면 또는 절개면에 대하여 토양의 유실 등을 방지할 수 있는 안조조치가 되어 있을 것.     유의사항       농지개량은 농지의 "생산성을 높이기 위하여" 농지의 형질을 변경하는 행위임.   따라서 공사장에서 나온 토석의 처리를 주목적으로 농지의 형질을 변경하는 행위는 형질변경후의 농지 상태가 더 양호해 질 것으로 예상되는 경우에도 농지전용행위로서 농지전용(또는 일시사용)절차를 거쳐야 함.   또한, 농지법령상 농지개량 과정에서 발생한 토석의 처리에 대하여는 별도로 규정하지 않으므로 토석의 판매도 가능하며, 성토시의 높이나 사용할 흙의 종류에 대하여도 제한하는 규정은 없음.       그러나, 형질변경후의 농지상태가 변경전보다 더 불량해져 작물생육에 부적합하여 생산성이 떨어지거나 영농에 활용하지 않고 방치하는 등 농지개량을 빙자한 전용행위로 판단될 경우에는 원상복구명령, 고발등의 조치를 할 수 있음.

헌법 제121조 제2항에서 "농업생산성의 제고와 합리적인 농지의 이용을 위하여 부득이한 사정이 있는 경우에 한하여 법률이 정하는 바에 의하여 인정"하도록 하고 있으므로 농지법 제23조에서 헌법규정을 바탕으로 다음의 경우에 한하여 예외적으로 임대차를 허용함.       1. '96. 1. 1 이전부터 소유하고 있는 농지 2. 국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 농지 3. 1ha 미만의 상속받은 농지 4. 8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 1ha 미만의 농지 5. 농지이용증진사업시행계획에 의하여 임대하는 농지 시장,군수가 일정한 구역을 정하여 농지소유자와 이용자간에 농지의 매매·임대차·교환·분합 등을 알선 조장하고 이에 필요한 지원을 함께 실시하는 사업 6. 질병. 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 부상으로 3개월이상 치료가 필요한 경우, 교도소·구치소 또는 보호감호소에 수용중인 경우. 3개월이상 국외여행을 하는 경우,농업법이 청산중인 경우. 7. 60세이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 시.군 또는 이에 연접한 시.군에 소재하는 소유농지중 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과한농지 8. 농지저당권자가 취득하여 소유하는 담보농지 9. 농지전용허가나 신고를 한 농지 10. 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우 11. 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 등 12. 주말·체험농장을 하고자 하는 자에게 임대·사용대하고자 하거나 주말·체험농장을 하고자 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대·사용대하는 경우 13. 한국농촌공사에 농지를 임대하거나 사용대하는 경우     농지의 임대차 계약서       농지의 임대차 계약서 농지표시 소재지 지번 지목 면적                           ㎡(              평)   제1조 위 농지에 대하여 임대인과 임차인 합의하에 아래와 같이 계약함   제2조 위 농지를 임차함에 있어 임대인에게 다음과 같이 임차료를 지불하기로 함. 임차료 임차료지급 방 법 임차료지급 시기   제3조 농지의 명도는          년          월          일로 함.   제4조 임대차기간           년           월           일까지 (       )개월로 정함.   제5조 임대인과 임차인간의 위 농지에 관한 공과금등 비용의 부담은 다음과 같이 정함 임대인 부담비용   임차인 부담비용     제6조 본 계약은 상대방의 동의없이 당사자의 일방이 이를 해지 할 수 없음.   다만, 다음에 정한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니함. 임대인이 해지 할 수 있는 경우   임차인이 해지 할 수 있는 경우   〈 특약사항〉    위 계약조건은 틀림없이 지키기 위하여 본 계약서를 작성하고 각각 1통씩 갖기로 함.                                    년          월         일    임대인    (사용대인) 주소   성명                 (인) 주민등록번호 전화번호      임차인    (사용차인) 주소   성명                 (인) 주민등록번호 전화번호         * 본 계약서는 임차료를 무상으로 하는 경우 임대인, 임차인은 각각 사용대인, 사용차인으로 본다.