한덕렬 변호사가 이야기하는 '과학적' 토지 투자(3) -지목과 용도지역

★한덕렬 변호사가 이야기하는 '과학적' 토지 투자(3) -지목과 용도지역

작성일 2010.7.25.

수정일 2016.3.10.

 

 

3. 왜 관리지역의 농지ㆍ임야를 찾는가?

 

 

땅에도 종류가 많지요? 현재 우리나라의 땅은 28개로 구분하여 지목이 정하여져 있습니다. 여기에서 지목이란 '토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것'을 말합니다.

 

그런데, 토지의 지목에 28개의 종류가 있다는 것은 어디에 나오는 것인가요?

 

"지적법입니다."

 

"예, 맞습니다. 그런데, 또 틀리기도 합니다."

 

"------"

 

국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/)에서 현행법령 중 '지적법'을 검색해 보면  아무 것도 안 나옵니다. 법령연혁에서 '지적법'을 검색하면 나오는데, 가장 최근의 [2009. 12. 10.  시행] 지적법을 보면 '지적법은 폐지한다'고 되어 있습니다.

 

"큰일 났네요. 지적법이 폐지되었으니......

얼마 전에 돈 다 내고 농지전용허가 받아서 집 짓고 대지로 지목변경했는데 헛수고한 건가요?"

 

"ㅎㅎㅎ 설마?"

 

2009. 6. 9. 제정되고 2009. 12. 10. 시행된 법률 제9774호에 의하면 「측량법」「지적법」「수로업무법」을 폐지하고, 그 법에 있던 내용들을 정리하여 새로이 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」을 제정하였습니다.

(주 : 2015. 6. 4. 시행된 법률 제12738호에 의하여 이 법은 다시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」로 그 명칭이 바뀌었습니다.)

부칙 <법률 제9774호, 2009.6.9.>  

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(다른 법률의 폐지) 다음 각 호의 법률은 폐지한다.

1. 「측량법」

2. 「지적법」

3. 「수로업무법」

 

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률

[시행 2015.6.4.] [법률 제12738호, 2014.6.3., 일부개정]

 부칙 <법률 제12738호, 2014.6.3.>  

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제16조 및 제21조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(다른 법률의 개정) ① 2011대구세계육상선수권대회, 2013충주세계조정선수권대회, 2014인천아시아경기대회, 2014인천장애인아시아경기대회 및 2015광주하계유니버시아드대회 지원법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제28조제1항제27호 중 "「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제15조제3항"을 "「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제15조제3항"으로 하고, 같은 항 제28호 중 "「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제86조제1항"을 "「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제86조제1항"으로 한다.

 

위 법 제64조 제1항은 '국토해양부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.'라고 규정하고 있고,

제67조 제1항은 '지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다.'라고 하고 있습니다.

 

또 위 법 시행령은 제58조에서 위 각 지목의 구분에 관한 상세한 규정을 두고 있습니다. (그 상세한 내용은 별도로 첨부하고, 아울러 '지목의 법률적 이해와 토지개발실무'라는 제목으로 어느 분이 쓴 글을 참고자료로 올립니다. 제가 인터넷 상에서 수집한 자료인데 저작자가 명시되어 있지 않아서 밝히지 못하는 점 양해 바랍니다.)

 

28개의 지목 중에서 우리가 관심을 가져야 할 것은 전ㆍ답ㆍ과수원 등의 농지와 임야, 잡종지 등이고, 조금더 나아가면 공장용지와 창고용지 등입니다.

 

물론 가장 좋은 땅은 대(垈)입니다만 투자가의 입장에서는 대는 별로 매력적인 투자 대상이 아닙니다. 왜냐하면 대는 이미 그 가치가 현재의 시세에 반영이 되어 있고 따라서 미래의 가치 상승을 기대하기가 어렵기 때문입니다. 이에 비해서 농지와 임야, 잡종지 등은 개발자의 상상력에 따라 무한한 잠재력을 지니고 있는 땅입니다. (쉽게 말하면 대는 다 큰 놈이고, 농지ㆍ임야ㆍ잡종지는 앞으로 클 놈이지요 ㅎㅎ)

 

투자가의 입장에서는 첫째는 안전이지만 둘째로 수익률을 생각하지 않을 수 없습니다. 1만원짜리가 2만원 되는 것하고, 10만원짜리가 20만원 되는 것, 100만원짜리가 200만원 되는 것 중에 어느 것이 더 쉬운 일일까요? 똑같이 수익률은 100%이지만 1만원짜리가 2만원 되기가 훨씬 더 쉽고, 시간도 덜 걸리지요. 그렇기 때문에 수익률을 생각하는 투자가로서는 싼 땅을 많이 사는 것이 좋은 투자방법입니다.

 

예를 들어 어느 분이 10억원의 자금이 있다고 합시다. 이 돈으로 도심에 있는 대지 평당 1,000만원짜리 땅 100평을 사서 그 땅이 평당 2,000만원이 되기를 기다리는 것보다는 지방에 있는 농지 평당 10만원짜리 땅 10,000평을 사서 그 땅이 평당 20만원이 되기를 기다리는 것이 훨씬 더 현실적인 바람입니다. 더군다나 후자의 경우에는 단순한 지가 상승을 기다리는 것 외에 경우에 따라서는 리모델링을 통한 부가가치 창출을 도모할 수도 있습니다.

 

그렇기 때문에 우리는 이미 개발이 완료된 지역의 성숙된 땅을 찾기보다는 아직 개발되지 않은 지역의 미성숙된 땅을 찾아야 하는 것입니다. 물론 그렇다고 해서 앞으로도 개발될 가능성이 전혀 없는 험한 산 속의 가파른 땅을 사서는 안 되겠지요.

 

 

 

토지에 투자하려는 사람들은 기본적으로 지목에 대해서 알고 있어야 하지만 그보다 더 중요한 것이 바로 용도지역입니다. 용도지역을 모르고 토지에 투자하려는 사람은 주식이 뭔지도 모르고 주식투자를 하려는 사람과 같습니다. '묻지마 투자'가 아니라면 적어도 용도지역에 대한 기본지식은 필수적으로 갖추고 투자에 나서야 됩니다.

 

용도지역이란 한 마디로 국가가 토지의 신분을 정해주는 것입니다. 대한민국에서는 토지 소유자라고 해서 "내 땅 내 맘대로 하는데, 뭐?"하고 맘대로 행위를 할 수 없습니다. 어느 땅에서는 30층짜리 고층건물도 지을 수 있지만 어느 땅에서는 아무 집도 짓지 못하고 그냥 농사나 지어야 합니다. 이 땅은 농업진흥지역이고 저 땅은 계획관리지역이라면 입지적으로는 이 땅이 훨씬 좋더라도 땅값은 저 땅이 더 비쌉니다. 그런데, 용도지역을 모르는 사람들은 그냥 입지만 보고 이 땅을 저 땅보다 비싸게 삽니다. 그러고나서 왜 저 땅은 오르는데 내가 산 이 땅은 안 오르냐고 합니다.

 

우리 나라의 땅은 크게 사람이 밀집해 있는 도시지역의 땅과 그렇지 않은 비도시지역의 땅으로 나눌 수 있습니다. 비도시지역을 다시 관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역으로 나누어 위 도시지역과 함께 4개의 용도지역으로 구분합니다. ('도관농자'라고 외우십시오.)

 

다시 도시지역을 들여다 보면 사람들이 잠을 자고 일상생활을 영위하는 주거지역이 있고, 사람들이 모여 먹고 마시고 놀고 장사도 하는 상업지역이 있고, 사람들에게 필요한 물건을 만드는 제조업이 몰려 있는 공업지역이 있습니다. 그런데, 도시에 이것만 있다면 너무 빡빡하지요. 아무리 사람들이 많이 모여 사는 곳이라도 자연환경이 주는 쾌적함을 포기할 수는 없지요. 그래서 녹지지역이 있습니다. ('주상공녹'이라고 외우십시오.)

 

관리지역은  깍두기 같은 것입니다. 비도시지역이지만 도시지역의 성격을 띄고 앞으로 도시지역이 될 수도 있는 계획관리지역, 농림지역과 비슷하지만 농림지역으로 지정하여 관리하기 어려워서 정한 생산관리지역, 자연환경보전지역과 비슷하지만 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 어려워서 정한 보전관리지역, 이렇게 셋으로 나뉩니다. (굳이 외우지 않더라도 이해가 되시지요?)

 

농림지역은 시골에서 경지정리가 잘 되어 있는 농사 짓는 땅이나 산 속의 임야 같은 데이고, 자연환경보전지역은 경치가 좋은 곳, 수자원이나 문화재 등을 보전해야 할 필요가 있는 곳 같은 데입니다.

 

한 가지 주의하여야 할 것은 도시지역인 녹지지역이 다시 보전녹지지역ㆍ생산녹지지역ㆍ자연녹지지역으로 나뉘는데 이것은 어디까지나 도시지역으로서 비도시지역인 보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ자연환경보전지역과는 다른 것이니 용어가 비슷하다고 하여 혼동하시면 안됩니다.

 

이해를 돕기 위하여 용도지역에 대하여 쉽게 풀어서 말씀드렸습니다만 워낙 중요한 내용이니 좀 딱딱하더라도 법에 정해진 바에 따라 그 개념을 정확하게 이해하시기 바라면서 다시 한 번 정리해 봅니다.

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

 

제6조 (국토의 용도 구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

 

1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어

그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역

 

2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나

농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

 

3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는

「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서

농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

 

4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

 

 

제36조 (용도지역의 지정) ① 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다.

 

1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

 

2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나,

주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나,

주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서

계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역

 

3. 농림지역

 

4. 자연환경보전지역

 

 

 

이제 용도지역에 대한 개념이 정리가 되었습니까? 아직이라고요? 그럼 다시 한 번 그림으로 정리해 드립니다.(ㅎㅎㅎ 나, 너무 친절하죠? 워나~악 중요한 내용이라서 그러니 머리 속에 꼭꼭 집어넣으세요.)

 

 

 

용도지역이 중요한 것은 용도지역에 따라서 건폐율과 용적률 및 건축할 수 있는 건축물의 종류가 달라지기 때문입니다. (자세한 내용은 별도의 참고자료를 보시기 바랍니다.)

 

투자가의 입장에서 주목해야 할 것은 관리지역, 그 중에서도 계획관리지역의 농지, 임야입니다. 그러나, 반드시 이에 한정할 필요는 없습니다. 생산관리지역이나 농림지역, 도시지역 중 자연녹지지역의 농지도 경우에 따라서는 오히려 더 큰 수익을 가져올 수 있기 때문입니다.

 

 

 

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