복등기에 관해

“입주 아파트에서 만연하는 복등기는 불법이죠. 하지만 일일이 단속하기가 쉽지 않아요.” 건설교통부 주택담당 관계자의 얘기다.

분양권 전매가 금지된 수도권과 충청권일대 투기과열지구의 입주 아파트 단지에서 복등기가 성행하고 있다. 복등기란 매매계약은 당장 체결하되 입주 직후 원계약자(매도자)명의로 등기했다가 곧바로 매수자 명의로 등기를 바꾸는 식이다.

등기를 두 번 한다고 해서 ‘복등기’라고 부른다. 일종의 ‘이중 등기’다. 원계약자와 매수자의 등기는 보통 같은 날 신청을 하는 경우가 많다. 등기 순서만 차이가 있을 뿐이다.

요즘 용인 동백,파주 교하,남양주 평내지구 등 입주 단지에선 이런 복등기를 전제로 나온 매물이 적지 않다. 거래도 복등기 방식으로 많이 이뤄지고 있다. 등기할 때 내야 하는 취득ㆍ등록세는 매수자가 모두 부담하는 게 원칙이다.

기존 아파트 단지에서 복등기를 하는 것은 법에 어긋나지 않는다. 문제는 입주 아파트 단지에서다. 복등기 방식의 거래는 음성적인 분양권 전매 행위에 해당될 수 있기 때문이다.

건교부 관계자는“투기과열지구에서 분양을 받는 사람이 아파트를 팔려면 소유권을 이전 등기를 한 다음 팔 수 있다”고 말했다. 하지만 입주 아파트 단지에서 많이 일어나는 복등기는 그 이전에 매매계약이 이뤄진다.

건교부 관계자는“복등기는 엄밀하게 따지면 분양권 전매 행위에 해당될 수 있다”고 말했다.

주택법상 불법 분양권 거래를 하다 적발되면 매수자는 분양권을 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액으로 계약해지를 당한다.또 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

하지만 단속이 쉽지 않다. 정부 관계자는“입주기간이 1년 이상 남아 있을 때 복등기를 전제로 거래를 하면 불법행위로 단속을 할 수 있겠지만 입주 1∼2개월 전이나 입주기간에 파는 행위에 대해선 쉽지 않다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “일반적인 미등기 행위와는 달리 취득·등록세나 양도세를 모두 납부를 하기 때문에 탈세가능성도 없다”며“이 때문에 엄격하게 법을 적용하기 힘든 측면도 있다”고 전했다.

[문제점]

복등기 문제가 되면 형사처벌등 2차로 한다고 하고

향후소유권 이전시 가격이 오르면 매도자가 협조를 잘하지 않으면 문제발생소지가

있고, 가격이 내리면 매수하시는 귀하는 상당히 실망이 클 것이고,

또 올랐을시 매도자는 양도세 증가분요구를 하여 귀하는 또다른 문제에

봉착할 수도 있습니다.

그리고 복등기하는 비용에 대하여도 확실히 하여야 향후 분쟁소지가 없구요

부동산은적발시 법적으로 불이익 처분을 받지요. 물론 사례도 많지요

 

[사례1]

파주 교하지구 아파트를 분양 받았는데 사정이 여의치 않아 2005년 12월19일날 매매를

했습니다.

물론 아직 등기전이라 복등기조건으로 했구요.

계약금 7백만원을 받았는데 중도금 없이 잔금때 나머지 금액은 모두 지불하기로

했습니다.

그런데 기한이 다 되어 잔금 문제를 해결하려고 하니 돈이 준비되지 않았다며 더 미루어

달라고 합니다.

안된다고 하였더니 계약파기라는 말까지 나왔습니다. 그런데 계약금을 돌려달라고

하네요. 못준다고 하였더니 법적으로 하자고 합니다. 복등기는 불법이라고 하면서

말입니다.

==> 주택법상 불법 분양권 거래를 하다 적발되면 매수자는 분양권을 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액으로 계약해지를 당합니다. 또 매도자는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

부동산 중개업자는 주택법에 의한 처벌외에 부동산중개업법에 의한 행정처분과 벌칙규정에 의한 처벌을 받습니다.

이러한 경우 가장 좋은 방법은 보유하시는 것이고 차선책으로 다른 매수자를 찾아야 합니다.

[절차]

1. 분양권의 절차: 계약금 + 중도금(이자후불제 또는 중도금 무이자) + 잔금치루고 입주

2. 계약금 + 중도금까지는 문제없음

3. 계약시에는 권리확보서류(매매계약서+권리양도(포기)서류+이행각서+

기타: 책자가 있음) 를 교부하며 이 계약의 계약금+프리미엄을 지급한다

또는 그 일부금을 분양권의 잔금시 지불하기로 한다. 대출이자 등을 사전에 정산한다.

4. 입주일이 되어 잔금을 치룰땐 매수자가 매도자에게 지급할 것을 완불하고 양도된

권리를 기반으로 중도금 대출승계 또는 변제, 잔금 납입, 법무사에 등기서류제출 및

2번째등기서류도 함께 들어간다. 이때 전등기의 취득세 등록세가 과세되며 이를

한 번 더 지불해야한다. 또한 전매도인의 양도소득세도 또 지불해야한다.

장점) 일반적으로 입주후 대부분 등기(취득세+등록세)를 치루고 난 상태가 되면

분양권 상태건 입주한상태로 매매건 값이 프리미엄과 등기비를 더한가격으로

오르기 마련이다.이를 입주전 분양권 상태에서 급매물로 매도를 필요로 하는

사람에게 싸게 살 수있다는 잇점이 있다.

단점) 이중의 등기비용이 발생하며 전매도인의 양도세도 포함하여 납입해야한다. 그러므로 이러한 비용이 추가발생되므로 이를 고려하여 이익이 있으면 접근을 해야 할 것이다.

@일반전매외 추가비용: 추가등기비(분양가 * 4.5%정도)

전매도인의 양도소득세(1가구 2주택이상 중과여부)-- 단기매매임

매도금액: 분양가 +프리미엄 -- 실거래가 적용

@참조: 권리확보서류 책자

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아시다시피, 복등기는 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 전매하는 방법의 일종입니다. 불법이므로 당연히 법의 보호를 받지 못하고, 적발시 분양당첨 취소는 물론 형사처벌까지 받을 수 있습니다. (본 카페의 1148번 기사내용 참조하세요.)
저는 복등기를 해본 적이 없고, 알아본 적도 없어서 잘은 모르지만, 불법이라는 위험부담도 있지만, 아파트 완공 후 입주시점에서는 많이들 하시더라구요.
잘 판단하셔서 결정하셔야 할 것 같습니다. 그리고, 다른 회원님들께서는 어떻게 생각하시는지, 의견 부탁드리겠습니다.

법대로라면 원소유주앞으로 (최초분양자)등기가 나온다음에 계약을 하고 님앞으로 등기를 해야 적법입니다
그러나 대부분 미리 계약하고 있는 실정이고 차후에 계약날짜를 수정한 2차 계약서를 작성하고 검인받아야
법에 걸리지 않습니다 대부분 그렇게 불법이라기보다 편법이죠 매도자 매수자 중개인 3자 합의가 잘이루어 진다면 별 문제 없을뜻

법률적으로는 불법입니다 ,,,,,,,,,,,,,, ㅎㅎㅎ

아름강산님, 설명 감사합니다.
아름강산님께서 말씀하신 대로 하면, 적발될 위험성이 적겠네요. 하지만, 만약을 대비해서 "분양권처분금지 가처분"을 신청하면, 국세청이 수시로 법원으로부터 신청자명단을 확보하여 조사하므로, 오히려 걸릴 확률이 더 높겠네요.

"분양권처분금지가처분"하면 좋으나 레버리지님말씀대로 표적이 될수 있죠 그래서 부동산업계에서 "권리확보서류"를 받아둡니다 ( 계약서, 차용증,포기가서등등 매도자 인감도장 찍어서 인감증명과 함께) 그래도 젤 중요한것은 매도자가 악한 마음을 먹는다면 매수자는 별수 없습니다 정직한 사회가 도어야죠 믿는사회 믿습니까,,,,,,,,,,,,,

매도자가 악한 마음을 먹어도, 매수자가 "물귀신 작전"을 쓰면 매도자도 당첨취소되고 형사처벌까지 받으니깐 쉽게 악한 마음을 먹지는 못하겠네요.
아름강산님, 오늘 많이 배웠습니다. 감사합니다~~ *^^*

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복등기잔금시 확인사항?

매수인과 매도인은 아래사항의 업무를 확인하셔야 합니다.

1.매도인의 등기서류는 이미 해당법무사 제출이 되어 있는가?

2.매도인의 등기비용과 취득세는 이미 납부했는가?

3.거래계약서는 금액결정이 됐는가?

4.거래계약에 따른 양도소득세는 산출이 되었는가?

5.매도인의 양도신고서류는 매도인에게 모두 인계되었는가?

6.산출된 양도소득세는 매도(수)인에게 인계가 되었는가?

7.소유권이전서류는 매수인에게 모두 인계가 되었는가?

8.종전의 서류흔적은 모두 삭제했는가?