감정평가 - 원가방식(원가법)

감정평가 - 원가방식(원가법)

 

1. 개념 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법

   1) 적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액

2. 성립근거 : 대체의 원칙, 수요ㆍ공급의 원칙, 균형의 원칙, 외부성의 원칙, 최유효이용의 원칙

3. 재조달원가

   1) 의의 : 현존하는 물건을 기준시점에 있어서 재생산 또는 재취득을 가정할 때 소요되는 적정원가의 총액

   2) 재생산비용(복제비용)

      (1)의의 : 기준시점 현재 대상물건과 물리적으로 동일하게 신축하는 데 소요되는 원가

      (2) 적용 : 보험목적의 평가, 계획 중인 건물의 평가, 비교적 신규 건물의 평가 시

      (3) 장ㆍ단점 : 대상물건의 상태를 가장 유사하게 반영하므로 신뢰성이 높으나, 기준시점과 건축시점 사이의 변화 등으로 일정한 한계가 있다.

   3) 대체비용(대치원가)

      (1) 의의 : 대상부동산과 동일한 효용을 지니고 있는 건물을 기준시점 현재의 비용으로 신축할 때 소요되는 원가

      (2) 적용 : 대상건물의 재생산비용을 구할 수 없거나, 오래된 건물의 경우

      (3) 장ㆍ단점 : 기능적 감가상각을 할 필요성이 거의 없으며, 평가사의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다.

   4) 재조달원가의 구성 : 표준적 건설비 + 통상 부대비용

      (1) 표준적 건설비 : 직접공사비 + 간접공사비 + 수급인의 적정이윤

      (2) 통상부대비용 : 등기비, 금리, 감독비 등

4. 감가수정

   1) 의의 : 대상물건에 대한 물리적, 기능적, 경제적 감가 요인을 적용하여 대상물건의 가액을 적정화 하는 것

   2) 감가요인

      (1) 물리적 감가요인 : 시간의 경과, 재해, 마모, 훼손 등으로 인한 물리적 요인

      (2) 기능적 감가요인 : 기능적 효용의 저하, 건물과 부지의 부적합, 설계의 불량, 설비의 부족 등

      (3) 경제적 감가요인 : 대상부동산 자체와는 무관한 외부적 요인, 인근지역의 쇠퇴, 환경과의 부적합 등

   3) 내용연수

      (1) 경제적 내용연수에 중점을 두고 잔존 내용연수를 중요시한다.

      (2) 개별성의 특성으로 감가수정에도 개별성이 작용하며 내용연수의 조정이 필요하다.

5. 감가수정의 방법

   1) 내용연수 - 정액법

      (1) 특징

          ① 매년의 감가액은 일정하다.

          ② 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가

          ③ 주로 건물과 구축물 등의 감정평가에 사용된다.

      (2) 장ㆍ단점

          ① 계산이 간단하고 용이하다.

          ② 실제 감가와 일치하지 못한다는 단점이 있으므로 관찰감가법에 의한 보정이 필요하다.

      (3) 산정방법

          ① 매년 감가액 = (재조달원가-잔존가격) / 경제적 내용연수

          ② 감가누계액 = 매년 감가액 × 경과연수

          ③ 적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액

   2) 내용연수 - 정률법

      (1) 특징

          ① 감가율은 매년 일정하다.

          ② 감가액은 첫해가 가장 크며 매년 체감한다.

          ③ 기계ㆍ기구, 임대용부동산에 적용이 적절하다.

      (2) 장ㆍ단점

          ① 능률이 높은 초기에 많이 감가하여 안전하게 자본을 회수할 수 있다.

          ② 계산이 복잡하고 잔존가격이 없는 경우 적용할 수 없다.

   3) 내용연수 - 상환기금법

      (1) 특징

          ① 내용연수가 만료되는 때의 감가누계상당액과 복리계산의 이자상당액을 포함하여 당해 내용연수로 상환

          ② 고갈성 상각자산인 광산 등에 적용된다.

          ③ 감가액이 정액법보다는 적고 정률법보다는 크다.

      (2) 장ㆍ단점

          ① 경제이론에 기초하여 논리적이다.

          ② 가정이 비현실적이고 대상부동산의 가격상승 시 무의미해진다.

   4) 관찰감가법

      (1) 의의 : 대상물건을 직접 관찰ㆍ조사하여 감가요인과 감가액을 직접 구하는 방식

      (2) 장ㆍ단점

          ① 대상물건의 개별적 상황이 세밀하게 관찰되어 감가수정에 반영된다.

          ② 감정평가사의 주관이나 능력에 좌우되기 쉽다.

   5) 분해법

      (1) 의의 : 감가요인을 물리적, 기능적, 경제적 감가요인으로 세분하고 이를 다시 치유가능여부에 따라 재분류하여 발생감가액을 산출

      (2) 장ㆍ단점 : 객관적이고 정치한 감가액의 산정을 위해 고안되었으나, 감가요인의 구분 가능성에 대해 회의적이며, 치유에 투자한 비용만큼 부동산의 가격이 증가한다는 가정이 현실에 부합하지 않는다.