농가주택이나 땅을 구입하려면

 

우리나이의 친구들이 귀농.귀촌 등 전원생활을 하려고 또는 노후준비를 하려고 시골의 집지을 땅이나 농가주택을 구입하여, 리모델링을 하거나 낡은주택을 철거하여 전원주택을 지으려고 하는 경우가 많은데, 주의해야할 몇가지 사항을  말하려 합니다.

 

몇일전 친구로부터 연락이 왔는데,

친구가 하는말:  농가주택을 구입했는데, 땅이300평, 등기없는 쓰러져가는 농가주택 약30평. 매매계약서에는 땅300평만 기재하고 철거하려는 농가주택은 등기부등본이 없어 기재를 하지 않았단다.

 

잔금을 지급하고 몇개월 후 매도자의 자식이와서 집은 매매계약서에 포함이 되지 않았다고........

결국 집을 철거하는 조건으로 몇백만원을 더 지급하고 문제가 해결되었단다.

시골집이나 땅을 구입할때는, 구옥이 등기부등본이 없다해도  필히 토지 몇㎡ 건물 몇㎡를 매매계약서에 기재하여야 법정지상권 등 나중에 문제가 발생하지 않는다.

 

귀농.귀촌 또는 전원생활을 하려고 땅을 구입할때 열람할 서류

① 토지이용계획 확인원-----구청.군청

②지적도------------------구청.군청

③토지등기부등본----------대법원 홈페이지. 등기소

④토지대장----------------구청.군청

 

농가주택이나 리모델링 할 건물이 있으면

⑤건물등기부등본----------대법원 홈페이지. 등기소

⑥건축물관리대장----------구청.군청

 

 

①토지이용계획확인원

토지의 용도를 보는 서류인데, 토지공법상 각종제한사항이 기입되고 가격을 결정짓는 요인 이기도하다. 

예를들면, "관리지역"이면 건축이 가능한 땅인데,

"관리지역"이라도

1. 계획관리지역은 건폐율이40%(땅이 100평이면 건물바닦 넓이를 40평으로 지을 수 있다.)

2. 보전관리지역은 건폐율이 20%(땅이100평이면 건물 바닦 넓이를 20평으로 지을 수 있다.)

   건물을 40평으로 지으려면 땅이 200평이상이 있어야 한다는 말이다.

3. 생산관리지역은 건폐율이 20%이다.

 

땅이 "대지"라고 하여도 '계획관리지역'  '보전관리지역'  '생산관리지역'으로 나뉘어 짐으로 매매가격이 계획관리지역이 제일비싼 땅이다.  이 점을 유의하여야 한다.

컨설팅사 또는 중개업소에서 관리지역이라 가격이 비싼땅 입니다,하면 토지이용계획 확인서를 열람하여 확인하고 아는척을 해야한다.

 

100평의 땅에 20평을 짓느냐? 40평을 짓느냐? 엄청난 차이가 나기때문이다.

만약 "농림지역" 이라면 농지원부가 있는 농.어민이 또는 땅을 구입후 전입신고 후 농지원부를 만든후 일정기간이 지나야 대지로 용도변경후 건축이 가능하기때문에 농림지역은 땅값이 대체로 저렴하다.

'관리지역'이지만 수질보전특별대책지역이라면(1권역과 2권역이 있음)1권역은 전입후 1년이 지나야 건축물을 지을 수 있다.

보전산지, 준보전산지, 수변구역, 수질보전특별대책지역1권역, 2권역 등 토지공법상 깊이들어가면 머리가 아프니 가장기본적인, 대지, 잡종지, 관리지역이면 건축이 가능하니 이 정도만 알아두면

좋을것 같다.

 

② 지적도

지적도는 도로관계를 나타내는데, 건축물을 지으려면 지적도상4미터 이상의 도로에 접해야 가능하다.  경치가 너무좋아 땅을 구입했는데, 남의 땅을 통과해야된다면  땅 소유자의 '토지사용승락서'를 받아야 되는데, 이게 쉬운일인가? 아니면 일정토지를 구입해야 되는데, 참 어려운 일이다.

 

시골땅이 지적도상 도로는 없지만 새마을 도로로 포장된 도로가 접한 땅이면 건축이 가능하다.(관공서 방문확인) 제일좋은 것은 지적도상 도로가 접한 땅이면 좋겠다.

 

③ 토지등기부등본

소유자가 누구인가를 나타내고.면적도 나온다.

소유자와 계약을 하고,  만약 소유자가족이 나온다면 인감증명서(발급3개월 이내)를 첨부한 위임장을 받아 본후 계약을하고 매매대금은 반듯이 소유자명의 통장으로 입금한다.

 

④ 토지대장

구입하려는 땅의 면적을 나타내는데, 주의해야 할 점은 토지등기부등본상에는 600㎡로 기입되었는데, 토지대장에는 500㎡기입되었다면, 토지대장상의 면적500㎡를 매입하는 것이다.

필히 토지등기부와 토지대장의 면적이 일치하는가를 확인해야 한다.

 

⑤ 건물등기부등본

건물의 면적을 나타내는데, 시골의 농가주택의 경우 미등기된 건물이 많이 있는데 건물등기부등본이 없어도 철거후 전원주택을 지을 수 있으나, 반듯이 건물도 매매계약서에 기입을해야한다는 점이다.

 

⑥ 건축물관리대장

건물의 면적과 무허가건물여부를 확인할 수 있는데, 도시에서는 건물매입시 필히 확인하여야 한다.

위반건축물(무허가건물)일 경우 시정될때까지'이행강제금'이란 벌금이 나오니 필히 건축물관리대장을 확인해야 한다.