건물 감정평가 방법

- 건물 감정평가 방법 -      2010년 3월 작성

  일반적으로 건물은 원가법으로 평가하게 됩니다. 쉽게 말해 얼마나 들여 건물을 지었나 하는 관점에서 평가하는 것입니다. 그러나 건물을 짓기 위해 여러분이 실제 지급한 비용이 기준이 되는 것이 아니라, 표준적인 비용이 기준이 된다는 점에 유의하셔야 합니다.

  일반적으로 단독주택을 짓는 과정을 보면 집주인과 건축업자 간에 개별계약을 통해서 시공단가가 정해집니다. 그런데 집주인과 건축업자 간의 협상력에 따라 집주인에게 유리하게 시공단가가 결정될 수도 있고, 건축업자에게 유리하게 시공단가 결정될 수도 있습니다. 그러니까 같은 시기에 같은 구조, 같은 규모로 건축을 했다고 해도 여러분 집이 옆집에 비해서 비싸게 지었을 가능성도 얼마든지 있다는 말이죠. 그렇다면 여러분 집과 옆 집은 신축주택으로서 똑같은 효용을 발휘하는데, 여러분 집이 더 비싼 비용을 들여다고 시장에서 여러분 집이 더 높은 가격에 거래되겠습니까? 똑같은 효용을 가졌다면 여러분 집이나 옆집이나 시장에서 동일한 가격으로 거래되는 것이 이론상 맞습니다.

  따라서, 개별적으로 실제 집을 짓기 위해 얼마가 들어갔는지는 절대적인 기준이 될 수 없으며, 표준적인 도급단가가 기준이 됨을 다시 한 번 강조합니다.

  다음은 원가법에 의해서 건물을 평가할 때, 적용되는 공식입니다.

* 재조달원가 x (잔존내용년수 / 경제적 내용년수) = 적용단가

* 건물가격 = 적용단가 x 건축물대장상 면적

(1) 재조달원가

  현재 시점에서 평가하고자 하는 주택과 동일한 효용을 가진 주택을 신축하기 위해서 소요된다고 인정되는 비용입니다. 쉽게 말해 지금 시점에서 다시 건물을 새로 짓는다면 들어갈 거라고 예상되는 비용인 것입니다.

  그런데 여기서 주목할 점은 “평가하고자 하는 주택과 동일한 효용을 가진 주택”이라는 점입니다. 여러분 집 중에서 소위 말해서 “구옥”들은 블록조나 벽돌조 혹은 목조 주택도 있을 것입니다. 이러한 집들은 연와조나 철근콘크리트조 신축주택에 비해서 효용이 낮은 것이 일반적(여러분이 동의하든 않든 말입니다)이며 따라서 재조달원가가 차등 적용되게 됩니다.

  다음은 재개발구역에서 적용되었던 재조달원가입니다. 그러나 이는 절대적인 기준이 아니며, 평가사별로 10 ~ 20% 정도가 차이가 날 수도 있으므로 참고만 하세요. 담당 평가사가 아래의 금액을 적용하지 않았다고해서, 여러분이 이의를 제기할 부분은 절대적으로 아님을 다시 한 번 강조드립니다.

  재조달원가는 해당 재개발구역의 건물의 전반적인 상황, 사업성 등을 종합적으로 감안하여 결정되는 것이므로 절대적인 기준은 없습니다. 이러한 부분에 대해서 오해하시고 향후 감정평가에 대한 이의신청의 자료로써 아래의 자료를 인용하시는 일이 절대적으로 없기를 바랍니다. 만일 그런 일이 발생한다면 저도 소신껏 자료를 제공할 수 없으니, 이 점 양해바랍니다.

용도	구조	등급	재조달원가(원)
			㎡	평
단독주택	세멘벽돌조 및 연와조 기와 지붕	하	600,000	1,980,000
		중	660,000	2,180,000
		상	720,000	2,380,000
	세멘벽돌조 및 연와조 슬래브 지붕	하	660,000	2,180,000
		중	720,000	2,380,000
		상	780,000	2,580,000
	철근콘크리트조 슬래브지붕	하	720,000	2,380,000
		중	738,000	2,440,000
		상	900,000	2,980,000
근린생활시설	세멘벽돌조 및 연와조 슬래브 지붕	하	600,000	1,980,000
		중	670,000	2,210,000
		상	740,000	2,450,000

 

(2) 감가수정(또는 감가상각)

  상기 공식에서 (잔존내용년수 / 경제적 내용년수) 부분이 감가수정을 하는 부분입니다. 건물은 이론상 신축 직후부터 감가상각이 발생합니다. 쉽게 말해 매년 꾸준히 값어치가 떨어진다는 말입니다. 평가시 이러한 부분을 반영하는 부분이 바로 감가수정부분입니다.

① 경제적 내용년수

  건물은 구조별로 경제적 내용년수라는 것이 정해져있습니다. 다음은 일반적으로 감정평가시 적용되는 경제적 내용년수입니다(단독주택 기준).

  * 철근콘크리트조 - 50년

  * 벽돌조 또는 연와조 - 45년

  * 블록조 - 40년

  * 목조 - 40년

  * 경량철골조 - 35년

② 잔존 내용년수

  잔존 내용년수란 쉽게 말해서 건물이 앞으로 몇 년간 버틸 수 있느냐 하는 것을 의미합니다. 계산방식은 쉽습니다. 건축물대장상을 보면 사용승인일자라는 것이 있습니다. 가령 철근콘크리트조 건물로서 건축물대장상 “사용승인일자가 1997년 10월 20일”로 기재되었다면, 앞으로 이 건물이 버틸 수 있는 기간은 40년(철근콘크리트조 경제적 내용년수 50년 빼기 경과년수(즉 신축한지 얼마가 지났느냐) 13년(2010년 - 1997년)을 빼면 됩니다)이 됩니다.

* 공식

  잔존 내용년수 = 구조별 경제적 내용년수 - 경과년수

  경과년수 = 2010(년) - 사용승인 해당 년수

③ 적용단가

  실제 계산을 해 봅시다.

  어떤 건물이 철근콘크리트조이고 건축물대장상 연면적은 200㎡이며, 1997년에 지어졌다고 합시다. 담당 평가사가 해당 건물의 상태를 “상· 중· 하” 중에서 중간급으로 판단했다고 합시다. 그렇다면 위 재조달원가표에서 제곱미터당 738,000원이 적용되겠죠.

적용단가 = 738,000 * (37 / 50) = 546,120원 ≒ 546,000/㎡

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         재조달원가  감가수정

* 적용단가 계산시 일반적으로 백원단위는 절사합니다.

건물평가액 = 546,000원/㎡ * 200㎡ ≒ 109,000,000원

  상기에서 제곱미터당 54.6만원은 평으로는 약 180만원 정도이구요, 연면적 200㎡는 평으로 60.5평 정도되는 규모입니다.

* 제곱미터와 평의 관계

  1제곱미터 = 0.3025평

  1평 = 3.3058제곱미터

  이상이 건물을 감정평가하는 일반적인 방법입니다. 이런 일반론에 더해져서 여러분들이 궁금증을 갖을 만한 것들을 살펴봅시다.

첫 번째, 구옥에 있어서 적용단가의 결정

  1973년에 지어진 벽돌조 기와지붕 건물을 상정해 봅시다.

  이 경우 경과년수는 37년이고, 벽돌조 경제적 내용년수 45년이니 앞으로 이 건물이 버틸 수 있는 기간, 즉 잔존 내용년수는 8년에 불과합니다. 건물의 상태를 하급으로 판단한 평가사는 제곱미터당 60만원을 적용하였습니다. 이 경우 적용단가는 다음과 같습니다.

600,000 원/㎡* 8 / 45 = 106,000원/㎡ = 약 35만원/평

  재개발구역에 존재하는 건물의 대분은 지은지 20 ~ 30년 이상인 된 건물이 많을 것입니다. 그러데 상기와 같이 곧이 곧대로 나온 적용단가를 계산하면 사업을 진행하기 쉽지가 않습니다. 따라서 이러한 경우는 상기에서 도출된 단가를 그대로 적용하는 것이 아니라, 이론상 관찰감가법을 적용하여 주거용 건물의 경우는 구조체별로 최하급의 단가를 적용하는 것이 일반적입니다. 다음은 일반적으로 적용되는 구조체별로 노후된 단독주택의 적용가격입니다(참고만 하세요, 절대적 기준이 아닙니다).

  목조 기와지붕 : 70 ~ 80만원/평 (한옥은 별도 가산)

  브럭조 기와지붕 : 80 ~ 90만원/평

  벽돌조 기와지붕 : 90 ~ 100만원/평

  연와조 기와지붕 : 120 ~ 150만원/평

  즉, 공식대로 계산하면 평당 35만원 밖에 계산되지 않는 건물도 최소한 주택으로 이용되고 있다면 위에 나와있는 단가를 적용한다는 말입니다.

두 번째, 지하층의 적용단가 결정

  우리가 건물을 지을때는 지하층 역시 동일한 시공단가를 적용하여 계약하는 것이 일반적(?)인 것으로 알고 있습니다. 따라서 지하층 공사비나 지상층 공사비나 다를 바가 없다는 것입니다. 그러나 평가에 있어서 지하층의 재조달원가는 평가사마다 차이가 있겠으나 지상층의 80% 수준 정도를 적용하는 것이 일반적인 것으로 알고 있습니다.

  이는 재조달원가 중 대치원가라는 개념이 있는데, 이는 실제 들어간 비용측면에서 계산하는 것이 아니라 효용성 측면을 고려한 개념입니다. 좀 어렵습니다.

  그러나 직관적으로 볼 때, 지하층이 지상층에 비해서 주거의 쾌적성 등이 떨어지며, 세를 놓는다고 할 때도 월세나 보증금이 낮은 것이 일반적입니다. 즉, 효용이 떨어진다는 말입니다. 이러한 논리로 지하층의 경우 지상층에 비해서 재조달원가가 다소 낮게 적용되게 됩니다.

  위에서 예를 든 철근콘크리트조 건물이 지상 2층 / 지하 1층(각층 면적 동일)이라고 합시다. 위에서 적용단가가 180만원으로 결정되었습니다. 그런데 이는 지상층의 적용단가이며 지하층의 경우 이보다 낮은 단가가 적용된다고 하였으니, 건물가격은 다음과 같이 평가됩니다.

20평 * 144만원(=180*80%) + 40평 * 180만원 = 86,400,000원

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           지하층              지상층

세 번째, 상가의 재조달원가

  상가는 일반적으로 주택에 비해서 재조달원가가 낮게 적용됩니다. 원가측면을 살펴보면 일반적으로 주택에는 보일러 등 난방시설이 시공되는데 비해서 상가는 보일러 등의 난방시설이 별도로 시공되지 않는 것이 일반적으로 도급단가 역시 주택에 비해서 낮은 것이 일반적이므로 상가 건물의 재조달원가는 주택에 비해서 낮게 적용되는 것입니다