한덕렬 변호사가 이야기하는 `과학적` 토지 투자 -세금

4. 왜 세금에 대해서 알아야 하는가?

"2007. 1. 1. 이 날이 무슨 날인가요?"

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"이 날은 부동산 투자의 역사에 있어서 한 획이 그어지는 아주 중요한 날입니다."

이 날 이전에는 부동산에 투자하는 사람이 세금에 대하여 굳이 신경써야 할 필요가 없었습니다. 부동산을 처분하여 양도차익이 생기면 그 중에 일부 비용이 드는 것이라고 생각하면 될 정도였습니다. 마치 중개수수료를 지급하는 것처럼 말이지요. 그리고 그 비용은 세무사가 알아서 다 계산해 주니까요. 특히 시골에 있는 농지 같은 경우 기준시가는 실제 시세에 비하면 아무 것도 아닐 정도였으니 큰 돈 벌은 사람에게는 그냥 껌값이었지요. ㅎㅎㅎ

 

 

그런데, 2007. 1. 1. 이후부터는 양도ㆍ취득가액의 계산 원칙이 실지거래가액으로 바뀌게 됩니다. 이제는 부동산의 처분으로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 국가가 자신에게도 한 몫 달라는 것입니다. 그 전엔 그냥 비용 정도 떼어갔다면 이제부터는 이익을 나눠 먹자는 것이지요. 이익 분배의 비율은 경우에 따라서 국가와 투자가가 1:2(일반세율) 또는 1:1(단기양도) 또는 2:1(비사업용토지)로 나누자는 것입니다.

열이 좀 나십니까? 아니, 내가 열심히 노력하고 아껴서 벌어 모은 돈으로 열심히 공부하고 발품을 팔아서 번 것에 대해서 국가가 1/3, 1/2, 아니 2/3까지 가져가겠다고? 이런 도둑x 같으니...

ㅎㅎㅎ 뭐 그렇게 흥분하지 마시고요, 국가에서 치안을 유지하고 여러 가지 개발계획도 세워주고 도로도 만들어 주고 했으니 그냥 나눠 먹는게 당연하다고 생각하십시오. 다만 국가에 바치는 몫을 좀 덜 주면 덜 억울하시겠지요? ㅎㅎㅎ

난 그냥 세금 많이 내서 나라가 좋은 일 하는데 쓰도록 하겠다는 분들은 이제부터 제가 드리는 말씀에 별로 신경쓰지 않고 그냥 1/2이나 2/3 다 내시면 되고요, 아니다 난 억울해서 도저히 그러지는 못하겠다 하시는 분들은 지금부터 제 이야기를 잘 들어 보십시오.

 

 

양도가액을 계산할 때 실지거래가액에 의하는 것은 이제 어찌할 수 없습니다. 과거와 같이 다운계약서, 업계약서를 쓰는 것은 명백한 불법이고, 거의 대부분 드러나게 됩니다.
문제는 세율이지요. 사례를 들어 설명드리겠습니다.

사례 1)
어떤 분이 시골에 있는 농지를 1억원에 사서 4억원에 팔았다고 칩시다. (좀 센가요? ㅎㅎㅎ 그러나, 결코 드문 사례는 아닙니다. 저도 2002년에 평당 24,000원에 산 것을 2005년에 평당 100,000원에 일부 팔았고 지금은 250,000원에 일부 팔고 있습니다. 2002년에 평당 10만원에 산 어떤 땅은 6개월만에 평당 20~30만원에 다 처분한 적도 있고요.)

양도차익은 3억원이지요? (필요경비 이딴 거 빼고 단순화하여 봅니다.)
「갑」은 재촌ㆍ자경 요건을 갖추지 아니하였기 때문에 비사업용 토지로 판정 받아 양도소득세와 주민세 합계 66%, 즉 2억원을 세금으로 내고, 1억원의 순이익을 남겼습니다. 수익률 100%이지요.

「을」은 재촌ㆍ자경 요건을 갖추어서 비사업용 토지에서 제외되어 양도소득세와 주민세 합계 38.5%(계산의 편의상 40%로 하겠습니다), 즉 1.2억원을 세금으로 내고, 1.8억원의 순이익을 남겼습니다. 수익률 180%이지요.

「병」은 「조세특례제한법」상의 일정한 요건을 갖추어서 양도소득세를 면제받아 세금을 한 푼도 안 내고, 3억원의 순이익을 남겼습니다. 수익률 300%이지요.

 

 

여러분, 「갑」이나「을」,「병」이 어떤 땅을 1억원에 사서 4원에 팔아 3억원의 양도차익을 실현하기까지 그들은 얼마나 많은 노력을 기울이고, 시간과 비용을 들이고, 발품을 팔았을까요?

그런데, 똑 같은 노력, 시간, 비용, 발품이 들어갔는데 왜 어떤 사람은 수익률이 100%, 어떤 사람은 180%, 어떤 사람은 300%입니까?

그것은 바로 세금을 알고, 세금에 대한 대책을 세웠느냐 안 세웠느냐에 달린 것입니다. 좋은 땅을 싸게 사서 비싸게 팔기 위해 들이는 노력에 비하면 별 것 아닌 관심과 노력 여하에 따라 엄청난 수익률의 차이를 가져오는 것입니다.

 

 

아직도 실감이 안 나십니까? 그런 분들을 위해서 위 사례를 약간 변형하여 다시 설명드리겠습니다. (아, 난 너무 친절한게 탈이야 ㅎㅎㅎ)

사례 2)
「갑」은 어떤 땅을 1억원에 사서 4억원에 팔아 3억원의 양도차익이 생겼는데 비사업용 토지로 양도세가 중과되어 세금 2억원을 내고 1억원의 순이익을 남겼습니다.

「을」은 어떤 땅을 2억원에 사서 4억원에 팔아 2억원의 양도차익이 생겼는데 비사업용 토지에서 제외되어 일반과세로 세금 8천만원을 내고 1.2억원의 순이익을 남겼습니다.

「병」은 어떤 땅을 3억원에 사서 4억원에 팔아 1억원의 양도차익이 생겼는데 양도소득세가 면제되어 그 차익 1억원이 그대로 순이익이 되었습니다.

 

 

여러분, 어떤 사람이 어떤 땅을 1억원에 사서 4억원에 팔기까지 들인 노력, 걸린 시간과 2억원에 사서 4억원에 팔기까지 들인 노력, 걸린 시간, 그리고 3억원에 사서 4억원에 팔기까지 들인 노력, 걸린 시간을 비교하면 어떨까요? 엄청난 차이가 있지 않겠습니까? 그런데 순이익은 똑같이 1억원(「을」은 오히려 「갑」보다 순이익이 더 많지요? 비교의 편의를 위하여 그냥 줄였습니다.)입니다. 무슨 의미인가요? 세금에 대하여 관심을 갖고 약간의 노력을 기울이면 남들은 1억원에 사는 땅을 3억원에 사도 된다는 말입니다.(맞나요? ㅎㅎ 패쑤...)

자, 이제 부동산에 투자하려는 사람들이 왜 세금에 대해서 알고, 대책을 세워야 하는지 이해하시겠지요? 그리고, 그것이 '과학적 투자'를 하는 한 방편이라는 제 말에 동의를 하시겠지요? 못 하시겠다구요? 예, 그냥 많이 버셨으니까 많이 내십시오. 복 받을껴~~~ㅎㅎㅎ

 

 

"그러면, 실제로 세금을 줄이기 위해서 어떻게 해야 합니까?"

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여기에는 여러 가지 방법이 있습니다. 그 내용이 워낙 방대해서 총론격인 이 글에서 다루기는 적절치 않기 때문에 따로 글을 올리도록 하고 핵심만 말씀드리겠습니다.

그것은 '농업인'이 되라는 것입니다. '농업인'이 무엇인지, '농업인'이 되는 길은 어떤 것이 있는지, '농업인'이 되면 무엇이 좋은지, 도저히 '농업인'이 될 수 없는 사람은 어떻게 해야 하는지...... ㅎㅎㅎ 궁금증만 남겨놓고 마칩니다.