한덕렬 변호사가 이야기하는 `과학적` 토지 투자(7) -경매, 현장답사

7. 왜 경매인가?

 

 

"제가 '과학적' 토지 투자를 이야기하면서 맨 처음에 투자규칙 제1조를 말한 적이 있습니다. 뭐지요?"

 

"절대 돈을 잃지 마라."

 

"예, 맞습니다. 돈을 벌기 위해서 투자를 하는데, 돈을 잃는 일이 생겨서는 안 될 것입니다. 그러나, 그것이 마음 먹은대로 되는 것은 아니지요. 아무리 재고 또 재고, 그리하여 거의 확신을 가지고 투자를 하였더라도, 뜻밖의 변수에 의하여 예상했던 대로 되지 않는 수도 있습니다. 그런 경우의 위험부담을 최소화하는 것은 결국 싸게 사는 것뿐입니다. 그렇다고 비지떡을 싸게 사라는 것은 아닙니다. 제대로 된 떡인데, 또는 약간의 흠이 있을 뿐인데, 시장에서보다 싸게 살 수 있는 것, 그런 것을 사라는 것입니다."

 

 

"그런 것이 있다면 누구나 달려들어 사지요."

 

"그렇지요. 누구나 달려들어 사겠지요. 그러나, 현실을 보면 그런 것이 있음에도 불구하고, 누구나 달려들지는 않는 좀 이상한 곳이 있습니다. 바로 경매시장입니다."

 

참 이상하지요. 경매로 사면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다는데 왜 돈을 벌려고 투자하는 사람이 모두 경매시장에 달려들지 않을까요? 그것은 아마도 경매시장에서 토지를 사려면 여러 가지 배워야 할 점이 많다는 것 때문일 것입니다. 특히 법률적인 내용이 많은데 법률이란게 전공하지 않은 사람이 접하기에는 참 어려운 것이지요. 그러나, 여러분은 이미 저와 함께 상당히 깊은 수준의 전문적인 법률들을 공부한 바 있습니다. '묻지마 투자'가 아닌 '과학적 투자'를 하기 위해서 배운 지목, 용도지역, 농업인, 농지원부, 농업법인 등등------

 

 

경매도 사실 알고 보면 그리 어려운 것은 아닙니다. 그리고, 정말 어려운 부분에 대해서는 저같은 법률가들의 도움을 받으면 되는 것입니다. 그러니, 경매는 어려운 것이다 하고 지레 겁먹지 마시고, 경쟁이 제한된 이 좋은 시장에서 좋은 물건을 싸게 사도록 노력하십시오. 그만큼 많은 수익을 얻을 수 있을 것입니다.

 

제가 처음에 '왜 토지인가?'에서 '거의 절대' 돈을 잃지 않는 안전한 투자 수단, 그러면서 수익률도 상당히 높은 투자 수단이 있는데, 그것은 바로 '토지'라고 말했던 적이 있지요? 그와 마찬가지로 '거의 절대' 돈을 잃지 않는 안전한 투자 방법, 그러면서 수익률도 상당히 높은 투자 방법이 있는데, 그것이 바로 '경매'입니다. 즉 경매는 우리들이 지향하는 'low risk, high return'을 달성할 수 있는 좋은 방법입니다. 그러니까 '토지'를 '경매'로 취득하면 더할 나위 없겠지요? 안 그렇습니까? ㅎㅎㅎ 뭔가 말장난같다구요? 예, 장난 좀 쳐봤습니다. 하지만 '토지''경매'의 중요성을 강조하고자 한 것이니 이해하시기 바랍니다. 못 하시겠다구요? 할 수 없죠 뭐, 평양감사도......

 

 

그리고, 토지에 투자해서 'low risk,high return'을 이루기 위해서는 두 가지 전제조건이 필요한데, 첫째 사기당하지 않아야 한다는 것과 둘째 과학적으로 투자해야 한다고 말했었지요?

 

경매에서는 사기당하는 일이 없습니다. 일반매매에서는 어떤 때에는 소유자가 아닌 사람과 잘못 거래하여 소유권을 취득하지 못하고 돈만 날리는 수도 있고, 권유자의 감언이설에 속아서 미래가치를 잘못 판단하는 경우도 있고, 매매가격 산정의 기준이 되는 시세의 객관성 확보에 어려움이 있을 수도 있지만 경매에서는 그런 위험이 없습니다. 국가가 확실하게 소유권을 넘겨주고, 감언이설로 유혹하는 권유자도 없고, 감정평가액이라는 일응의 기준가액이 있어서 스스로 올바른 판단만 내리면 됩니다.

 

그리고 과학적으로 투자해야 한다는 것이 가장 잘 들어맞는 것이 바로 경매입니다. 지금까지 말씀드린 여러 가지 기초 지식을 바탕으로 토지에 대한 가치분석을 철저히 하여 가격 상승이 예상되는, 적어도 가격이 하락하지는 않을 토지에 대하여 권리분석을 보통으로(ㅎㅎㅎ 실제로는 철저히 하여야 하겠지요. 하지만 토지 경매에 있어서는 권리분석이 크게 어렵지 않은 경우가 대부분이고, 제가 늘 하는 말씀이지만 권리분석보다는 가치분석이 더 중요한 것이라는 점을 강조하기 위해서 말장난을 좀~~~) 하여 risk를 제거한 다음 경쟁력 있는 싼 가격으로 토지를 매입하면 그야말로 '땅 짚고 헤엄치기' 아닙니까? ('땅 짚고 헤엄치기'가 사실은 '물에서 헤엄치는' 것보다 어려운 건데......ㅎㅎㅎ)

 

 

그 밖에도 경매의 장점을 몇 가지 더 말씀드리면,

 

● 경매에서는 싸움터를 골라서 싸울 수 있습니다.

패할 것 같은 느낌이 드는 싸움은 피해 가면 되고, 아니면 좀더 준비를 갖춘 뒤에 응전하는 등 선택의 자유가 보장된 싸움입니다.

 

● 경매는 매수자가 주도권을 가지는 매수자 우위의 시장입니다.

매도자는 아무 말도 못하고 그저 간택되기를 기다리는 수밖에 없습니다. 아무리 가격이 떨어져도 '내 물건이 그런 대접을 받을 물건이 아닌데.....' 말 한 마디 못하고 그냥 지켜보고만 있습니다.

 

● 경매는 수요자가 많지 않은 제한경쟁시장입니다.

소수의 경쟁자끼리 우아하고 여유 있는 경쟁을 즐길 수 있는 곳입니다.

 

 

그러나, 저에게는 무엇보다도 경매의 가장 큰 매력은 고수익의 창출이 제 자신이 통제할 수 없는 우연적인 요소에 의하여 좌우되는 것이 아니라 저 자신의 노력 여하에 달려 있다는 것입니다. 학문(발음 유의 ㅎㅎㅎ)을 연마하듯이 열심히 자료를 수집하고, 분석하고, 판단하면서 투자를 하면 정직하게 그만큼의 대가를 얻을 수 있게 하여 주는 것이 경매입니다.

 

경매로 좋은 땅을 사기 위하여 배워야 할 것들, 경매학원에서 가르치는 권리분석, 권리분석도 중요하지만 더 중요한 것이 있는데......라고 제가 늘 강조하는 가치분석, 이런 것들은 앞으로 각론에서 다루어 보기로 하고, 마지막으로 현장답사에 대하여 언급을 하면서 "한덕렬 변호사가 이야기하는 '과학적' 토지 투자"의 총론을 마치도록 하겠습니다.

 

 

현장답사의 중요성은 제가 강의중에도 누누이 말씀드렸습니다만 특히 경매로 토지를 사려 할 때에는 현장답사를 잘 하는 것이 매우 중요합니다. 일반 매물을 살 때에는 중개인 또는 매도인이 현장까지 안내를 해 주고 매물을 특정하여 알려주고 매물에 대한 설명까지 다 해 주지만 경매로 토지를 사려 할 때에는 소유자로부터 그런 도움을 받을 수 없습니다. 자기 스스로 현장을 찾아가야 하고 물건도 직접 찾아야 하며 토지의 경계가 어떻게 되는지도 스스로 파악을 해야 합니다.

 

다행히 요즈음은 지리정보시스템이 잘 되어 있어서 토지의 지번만 알면 쉽게 현장을 찾아갈 수 있고 현장에서도 제대로 대상 토지를 찾아서 그 현황을 파악하기가 과거보다 훨씬 쉬워졌습니다. 하지만 아직도 건물과는 달리 토지, 특히 시골의 농지, 임야 등을 관계인의 도움을 받지 않고 혼자서 제대로 찾기에는 어려움이 많습니다. 그렇기 때문에 현장에 가서 낭패를 당하지 않으려면 사전 준비를 철저히 하여야 합니다.

 

 

현장답사의 사전 준비를 하기 위하여 우리는 여러 가지 방법으로 여러 가지 자료를 수집하고 있지만 현시점에서(제가 하는 방법도 새로운 웹사이트의 등장과 함께 계속 진화하고 있습니다 ㅎㅎ) 제가 권하고 싶은 방법은 다음과 같은 것입니다.

 

<준비>

1. 스냅샷 프로그램

2. 지오피스(http://www.geopis.co.kr)

3. 다음(http://local.daum.net)

4. 토지이용규제정보서비스(http://luris.moct.go.kr)

5. 온나라부동산정보(http://www.onnara.go.kr)

6. 구글 어스 프로그램

7. 산지정보시스템(http://www.forestland.go.kr)

이 중에서 지오피스만 유료이고 나머지는 전부 무료입니다.

 

<방법>

1. 스냅샷 프로그램(아무거나, 간단하고 사용하기 편한 것, 저는 1997년판 HyperSnap 프로그램을 쓰고 있습니다, 너무 낡았나요?ㅎㅎ 저는 승용차도 7년, 골프채도 7년 이상 하나로 그냥 쓰고 있습니다. 심지어 양복은 10년 넘은 것도 있고요, 구두는 15년 된 것도 있었는데 작년에 은퇴시켰습니다.)을 띄워 놓습니다.

 

2. 지오피스(http://www.geopis.co.kr)에서 '지도>위성지번도'를 선택하고, 찾고자 하는 토지의 지번을 입력합니다. (예, '화성시 마도면 백곡리 329-10')

현재 지오피스의 위성지번도는 서울, 인천/김포/부천, 성남, 화성/수원/오산, 천안/아산, 속초/양양, 목포, 영암군, 옹진군, 백령도만 서비스되고 있습니다.

 

충청남도 지역은 충청남도 3차원 지리정보 시스템(http://3dgis.chungnam.net)에서 지번도를 볼 수 있습니다.

 

왼쪽 위의 스케일에서 크기를 최대로 확대하고, 오른쪽 위의 '지번도 끄기', '지번도 보기' 버튼을 반복해서 눌러 봅니다.

스케일을 줄여 가면서 반복해 보세요.

 

필요한 화면을 스냅샷으로 캡쳐한 다음 파일 이름을 적절히 붙여 주세요.

예, '백곡리 11_329-10(임)_위성지도(지오피스)'

     '백곡리 11_329-10(임)_위성지번도(지오피스)'

     '백곡리 12_329-10(임)_위성지도(지오피스)'

     '백곡리 12_329-10(임)_위성지번도(지오피스)'

         이하 생략

 

3. 다음(http://local.daum.net)에서 '자동차길찾기'를 선택한 뒤, 출발지를 입력하고 도착지에는 '백곡리 329-10'을 입력한 뒤, '길찾기' 버튼을 누르세요.

추천경로와 총거리, 예상소요시간 등이 나오지요?

 

화면 캡쳐해서 파일 이름 붙여주고,

오른쪽 위의 스케일에서 확대하여 다시 필요한 부분 캡쳐, 네이밍 반복

예, '백곡리 21_329-10(임)_가는 길(다음)'

     '백곡리 22_329-10(임)_가는 길(다음)'

         이하 생략

 

적절한 크기의 화면에서 현장답사시 찾기 쉬울 만한 건물이나 도로 등의 기준점을 정하고 그 지점에서 대상 지번까지의 거리를 측정합니다. (다음 화면 오른쪽 위에 보면 거리 표시 아이콘이 있지요?)

지오피스의 위성지번도와 비교하면서 대상토지의 대강의 위치를 잡아 그 면적을 측정하면서 토지의 경계를 파악합니다. (다음 화면 오른쪽 위에 보면 면적 표시 아이콘이 있지요?)

역시 필요한 화면 캡쳐, 네이밍 반복

예, '백곡리 31_329-10(임)_항공사진(다음)'

     '백곡리 32_329-10(임)_항공사진(다음)'

         이하 생략

 

4. 토지이용규제정보서비스(http://luris.moct.go.kr)에서 경기도, 화성시, 마도면, 백곡리, 일반, 329, 10을 차례로 선택 또는 입력한 뒤 '열람' 버튼을 누릅니다.

지목, 면적, 공시지가, 지역지구등, 확인도면 등의 정보가 나오지요.

 

확인도면 오른쪽의 축척을 바꾸어서 볼 수도 있습니다. 예를 들어 축척 1/1200을 1/6000으로 바꾸어 보면 대상 토지 주위의 정보를 많이 확인할 수 있습니다.

역시 필요한 화면 캡쳐, 네이밍 반복

예, '백곡리 41_329-10(임)_토지이용규제'

     '백곡리 42_329-10(임)_토지이용규제'

         이하 생략

 

5. 온나라부동산정보(http://www.onnara.go.kr)에서 경기도 화성시 마도면 백곡리, 일반, 329, 10을 차례로 선택 또는 입력한 뒤 '검색' 버튼을 누릅니다.

 

각종 정보들을 확인하면서 필요한 부분은 캡쳐, 네이밍 반복

예, '백곡리 51_329-10(임)_등고선&토지이용(온나라)'

     '백곡리 52_329-10(임)_등고선&토지이용(온나라)'

         이하 생략

 

부동산정보 화면에서 중간 오른쪽의 '이전공시지가추가열람' 버튼을 누르면 '개별공시지가'의 변동 내용을 확인하여 볼 수 있습니다.

이것도 캡쳐해 놓으면 좋습니다.

예, '백곡리 61_329-10(임)_이전 공시지가(온나라)'

 

6. 구글 어스 프로그램(http://earth.google.com에서 다운로드받을 수 있습니다.)을 실행시켜서 '백곡리 329-10'을 입력한 뒤 '돋보기' 버튼을 누릅니다.

 

오른쪽 위에 있는 버튼들을 누르거나 드래그하여 위성사진을 눕혀 보고 돌려 보고 하면서 입체감을 느껴보고 대강의 높이, 경사도 등을 파악합니다.

역시 캡쳐, 네이밍

예, '백곡리 71_329-10(임)_위성사진(구글)'

         이하 생략

 

7. 산지의 경우에는 산지정보시스템(http://www.forestland.go.kr)의 '산지정보조회'에서 추가 정보를 확인할 수 있습니다.

 

휴~ 설명하기도 힘들고, 이해하기도 힘들지요?

캡쳐한 화면을 보여 드리면서 설명하면 훨씬 이해하시기 쉽겠지만 그것은 다음 기회에......

그리고, 만일 원하시는 분들이 계시면 경매물건의 현장답사 프로그램을 진행할 때 실습하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

이렇게 철저하게 준비를 하고 가면 실제 현장에서 물건을 찾지 못한다거나 엉뚱한 물건을 찾아서 낭패를 보는 일은 없을 것입니다. 그리고, 상당수의 물건은 이 과정에서 걸러낼 수 있어서 발품을 파는 수고를 조금이나마 덜 수도 있습니다.