부동산 양도소득세 종합정리 *

 

부동산 양도소득세 종합정리

양도소득세는 토지·건물·부동산에 관한 권리 등을 유상으로 매매(양도) 하였을 때 그 양도차익에 대하여 매도인에게 부과하는 국세입니다.

양도소득세를 계산하는 방법에 대하여 자세히 알아보겠습니다. 다음 그림은 양도소득세 세액계산 흐름도입니다.

 

 

 

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위 그림의 내용을 순서대로 정리 합니다.

1. 양도가액 : 부동산을 매매하고 대가로 받은 금액을 말합니다.

2. 취득가액 : 양도 자산의 취득에 소요된 실제거래가액 및 무상취득(상속·증여)한 재산의 가액.

3. 필요경비 :  부동산을 취득하여 양도할 때까지의 총비용을 말합니다.

【필요경비】   - 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다. - 자본적 지출액 :「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다. 이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.   1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4.재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5.기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것   ② 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액   ③ 양도 자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 ○ 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)   ※ 비고: 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음 ※ 필요경비의 증빙서류 : 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금 영수증 등

 

 

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※ 실제거래가액을 양도 및 취득가액으로 적용 : 필요경비는 실제 지급된 비용.

  기준시가를 양도 및 취득가액 적용의 경우 : 실지 지급한 금액과 관계없이 다음의 금액으로 한다.

  

  - 토지 : 취득당시 개별공시지가의 3%(미등기는 0.3%)

  - 주택 : 취득당시 개별주택가격·공동주택가격의 3%(미등기는 0.3%)

  - 일반건물 : 취득당시 기준시가의 3%(미등기는 0.3%)

  - 지상권·전세권·등기된 부동산 임차권 : 취득당시 기준시가의 7%   

   

 

 

 

 

4. 양도차익 : 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다.

5. 장기보유 특별공제 : 장기보유 특별공제는 다음의 표와 같습니다.(국세청 발췌)

 

 

 

※ 위 표의[1주택 외]는 일반 부동산을 지칭함.

6. 양도소득금액 :

7. 양도소득 기본공제 : 과세연도를 기준으로 양도횟수에 관계없이 거주자별로 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다. 동일 과세연도에 여러개의 자산을 양도하는 경우 기본공제는 먼저 양도한 순서대로 공제 합니다.

8. 양도소득세 과세표준

★ 양도가액 - 필요경비(취득가액+자본적지출액+양도비) = 양도차익

                             ↓

★ 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

                              ↓

★ 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 과세표준

 

9. 세율 : 양도소득세 세율은 다음 그림을 참조하세요.

내용	과세표준	세율	비고
2년 이상 보유(기본세율)	1,200만원 이하	6%	양도소득세액 10%를 지방소득세로 납부 해야 함.
	1,200초과 ~ 4,600만원 이하	15%
	4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%
	8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	35%
	1억5천만원 초과	38%
1년 미만 보유(주택,조합원 입주권)	과세표준의	40%
2년 미만 보유(주택, 조합원 입주권)	과세표준의	6~38%
2주택자의 주택	과세표준의	6~38%
3주택 이상자의 주택	과세표준의	6~38%
미등기 주택	과세표준의	70%
비과세	2년 이상 보유한 1세대 1주택(고가주택 제외)
※ 토지·건물·부동산에 관한 권리로서 1년 미만의 양도인 경우 50%(주택 40%) ※ 비사업용 토지의 양도 : 일반세율 +10%

 

 

 

※「소득세법」 제55조제1항의 세율(누진세율) :

2014년 이후			양도세(누진세율) 계산 예제
과세표준 구간	세율	누진공제액	ex) 양도소득세 과세표준이      9,500만원인 경우를 계산하면?     [ 9,500만원 x 35%] - 1,490만원   = 1,835만원
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
1.5억원 초과	38%	1,940만원

 

 

기타 양도소득세 신고·납부에 관한 사항

 

 

● 양도소득세 비과세인 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다.

● 양도세 예정신고의 대상은 부동산 등을 양도한 자입니다. 즉, 양도차익이 없어도 신고해야 합니다.

● 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 분납할 수 있습니다.

● 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할세무서에 예정

   신고.(무신고 : 가산세 20% 부과 / 예정신고 납부세액공제는 폐지됨)

양도소득세 비과세

 

 

【1세대 1주택 비과세의 경우】

1. 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 1채의 집을 2년 이상 보유 후 양도하는 경우.

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1세대를 구성하려면 배우자가 있어야 하나 다음의 경우 1세대로 간주한다.

① 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

② 거주자가 소득세법상의 규정에 의한 일정금액 이상의 소득이 있는 경우

③ 거주자의 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

※ 참고 : 1세대 1주택이라도 고가주택의 범위에 해당되면 양도세 과세 함.

 

 

 

※ 비거주자의 경우에는 양도소득세 감면 및 비과세 규정이 배제된다. 거주자의 개념은 국내에 주소를 두거나 국내에 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다.

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2. 1세대가 2년 이상 보유하지 않고 양도해도 비과세 되는 조항은 아래와 같습니다.

3. 1주택 소유자가 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 된 경우

일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 먼저 양도하면 상속주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단하나 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세됩니다.

다만, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일 세대인 상태에서 상속받은 경우에는 2주택으로서 먼저 양도하는 주택은 과세됩니다. 다만, 2010. 2. 18. 이후부터는 동거봉양을 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속주택으로 봅니다.

4. 상가주택(점포 + 주택)의 양도소득세 비과세는 다음과 같습니다.

내용	비과세 판정 기준
주택면적 > 점포면적	전체 비과세
주택면적 ≦ 점포면적	주택부분 비과세 / 점포부분 과세함
※ 지하실 : 실지 사용하는 용도에 따름. 단, 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택면적과    점포면적의 비율로 안분하여 계산

 

 

【1세대 2주택 양도소득세 비과세의 경우】 특례

내 용	양도세 비과세 조건
일시적인 2주택자	주택을 1채 보유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 새로운 주택을 사고 2주택이 된 경우 종전부터 가지고 있던 주택(2년 이상 보유)을 3년 안에 팔게 되면 양도세 비과세.   ※ 종전주택을 3년 내에 양도하지 못한 경우에도 다음에 해당될 때 3년 이후에 양도하여도 비과세를 적용함. - 자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 - 법원에 경매를 신청한 경우 - 공매가 진행 중인 경우
결혼으로 인한 2주택자	각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유한 자가 1주택을 소유한 직계존속(60세 이상)과 거주중인 무주택자와 결혼함으로써 1세대 2주택이 된 경우   ※결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 비과세. 양도하는 주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추어야 함.
노부모 봉양을 위한 세대합침으로 인한 2주택	1주택을 소유한 1세대가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함 : 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상이어야 함)을 봉양하기  위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우.   ※그 합친 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택은 양도세 비과세. 단, 양도하는 주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추어야 함.
상속으로 인한 2주택자	상속주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함) 이외의 주택을 먼저 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 해당 여부를 판단. 그러나 상속주택을 먼저 팔 경우 양도소득세가 과세.
	※다수의 주택을 소유한 자가 사망하여 여러 명의 상속인이 각각 1주택씩 상속받아 이를 양도한 경우 피상속인 즉, 재산을 물려준 사람을 기준으로 1주택만 위 특례 규정이 적용됩니다.
농어촌주택을 포함하여 2채의 집을 보유한 경우	주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역 (읍지역의 도시지역 내는 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우 농어촌주택 이외의 일반주택을 비과세 요건을 갖춘 후에 팔게 되면 양도소득세 비과세.
재개발·재건축 조합원이 조합원 입주권을 양도	기존 주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우(일시적인 1세대 2주택에 해당하는 경우 포함) 비과세