1가구 2주택 양도소득세 면제조건- 양도세 세율

 

양도소득세?

 

주택이나 건물, 토지 등의 고장자산, 특정시설물의 이용권 등 대통령령에 의해 정해진 기타 재산의 소유권을 양도함에 따라 발생하는 조세를 말한답니다.

 

 

쉽게 우리가 생각하면 부동산을 다시 매도할때 발생하는 세금으로 생각하시면 됩니다. 즉 집을 사고나서 다시 팔때에 차익이 발생하게 되면 세금이 부과되는 것인데요. 주택뿐만아니라 토지, 비상장주식 등에도 부과되어요.

 

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과세범위?

 

토지나 건물 등의 양도소득, 부동산에 대한 권리의 양도소득, 주식이나 출자지분에 대한 양도소득, 사업을 위한 고정자산과 함께 양도되는 영업권이나 특정시설물 등의 이용권, 회원권 등의 양도소득.

 

양도소득세율?

 

 

 ** 출처 : 솔로몬의 부동산 사랑방 **

 

위의 이미지는 2016년 양도소득세율표입니다. 

 

표를 보시면 주택의 경우 주택보유기간과 주택의 보유수에 따라 달리적용됩니다. 보시면 1주택의 경우 2년이상 보유를 하셔야 비과세 혜택을 받을 수 잇으며 2주택이라면 2년 이상 부터는 누진세도 적용되죠.

 

표의 양도소득세율을 보시면 과세표준에 따라 양도소득이 높을 수록 더 높은 세율이 적용된다는 것을 짐작할 수 있죠? 양도소득세에 대한 자세한 내용은 다음에 다루기로 하고 적지 않은 양도소득세를 절세할 수 있는 방법을 알아보고자합니다.

그 중에 1가구 2주택 양도소득세 면제조건에 대해 알아보죠.

 

여러 주택을 보유하고 있는 분들이 원래 경제적으로 매우 넉넉하여 양도에 따른 차익을 챙기기 위함이라면 당연히 부과해야 하는 것이 맞지만 상속이나 부모부양에 따른 일시적 1가구 2주택이 된 경우 등은 처분할 주택의 시기만 놓치지 않는다면 비과세 혜택이 충분히 가능하다는 말씀!

 

면제를 받을 수 있는 몇가지의 특별한 사유가 있으니 미리 알고 있다면 정말 유용할 수 있어요.

 

그럼 하나하나 따져 보도록 하죠.

 

먼저 '1가구 2주택'이 뭐냐고요?

 

1가구란 주민등록상 배우자나 부모, 형제자매 등 함께 기재되어 있는 가족 구성원으로 생계를 함께 하는 경우를 말해요. 이 가구 구성원의 소유로 된 주택이 2채 있는 경우가 1가구 2주택이죠.

 

예를들면 엄마, 아빠, 오빠, 여동생이 주민등록상 같이 되어 있고 아빠 소유의 주택에서 생활하고 있지만 오빠가 열심히 일을하여 본인 명의의 주택을 마련했다면 1가구 2주택이죠.

그럼 양도소득세의 면제나 절세 조건은?

 

첫째, 일시적인 2주택자.

 

일시적 2주택자는 비록 2주택자이지만 1주택자로 간주할만한 경우를 뜻합니다.

 

01. 부동산의 대체취득

 

주택을 알아보고 살 곳을 마련하는 과정에서 모든 절차가 시기적으로 딱딱 맞아 떨어지지는 않죠?

 

특히 거주를 위한 새로운 집을 장만하는 경우 매우 흔히 발생할 수 있어요. 또 부동산 자산의 성격상 즉시 매도할 수 있는 경우가 드물고 처분까지 시일이 걸리기 때문에 이런 대체 취득의 경우 면제해 주고 있답니다.

 

 

쉬운 예로 이사가기 위한 집은 장만 했는데 기존의 집이 바로 나가지 않는 그런 경우를 생각하시면 되요.

 

이때 조건이 있답니다.

 

- 기존의 주택을 1년 이상 보유한 가운데 새로이 살 집을 구입해서 2주택자가 된 경우

 

- 기존의 주택은 새로 살 주택을 취득한 시점으로부터 3년 이내에 처분해야 합니다.

 

하지만 요즘은 청약통장 등을 이용한 주택(아파트) 분양으로 새주택을 마련하는 경우가 많죠? 이 경우는 기존의 주택을 매도할 시간적인 여유가 더 길어진답니다.

 

분양계약 기준이 아닌 잔금청산일과 사용승인일을 따져 둘 중 늦은 날이 기준이 되기 때문이죠.

 

만약 아파트 준공기간이 2년이 걸린다면 약 5년 이내에 기존의 주택을 처분만 한다면 면제를 받을 수 있겠군요.

 

또 수도권이 아닌 지방의 경우는 상기의 기준보다 완화되어 기존주택 보유기간 2년 처분기간은 5년이내랍니다.

 

02. 결혼이나 부모 부양에 따른 일시적 2주택

 

주택을 각각 보유하고 있는 아름다운 여자와 능력 있는 남자가 만나 결혼하게 되어 2주택자가 되었다면 일시적 2주택자로 간주된답니다.

 

이 경우의 조건은..

 

- 2년 이상 보유한 주택으로 처분기간은 결혼을 한 날로부터 5년 이내에 하셔야 비과세 혜택을 받죠.

 

하지만 부부가 가진 주택 모두 2년 이상이라는 보유조건을 갖췄다면 당연히 주택가격이 상승할 것 같지 않은 주택을 처분해야 조금이라도 이득이 되겠죠?

 

그리고 효자인 아들이 주택을 하나 이미 가지고 있지만 부모님을 부양하기 위해 주민등록상 합가한 경우도 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

 

조건은...

 

- 부모님 두분 모두 연세가 60세 이상이 되어야 하고 부모님과 세대를 같이 한날로 부터 5년 이내 자식이나 부모가 가진 주택 중 2년 이상을 보유한 주택을 처분하셔야 하죠.

 

 

둘째, 상속으로 인한 주택

 

1가구 1주택자인 자식이 부모님이 돌아가셔서 부모님의 주택 하나를 상속 받아 2주택자가 되었다면 비과세 대상이 된답니다.

 

역시나 조건이 있죠...

 

- 기존의 주택을 처분해야 하며 양도해야할 기간 조건은 제한을 받지 않습니다.

 

즉 상속개시 이전 부터 이미 보유하고 있던 주택은 언제든지 처분을 해도 비과세 혜택을 받는 다는 것이죠. 하지만 만약 상속 받은 주택을 먼저 처분한다면 해당 주택을 2년 이상 보유했다 하더라도 면제를 받지 못한다는 점 꼭 기억하세요.

 

 

셋째, 특별한 피치 못할 사유로 인한 2주택

 

가족의 질병이나 원거리 직장, 가족요양 등의 피치 못할 사정으로 인해 주택을 취득하게 된 경우는 인정될만한 증빙자료 등에 의해 2주택으로 간주하지 않기도 해요.

 

하지만 이런 경우는 신뢰할만한 증빙자료와 관련기간의 상담이 필요한 케이스겠죠.

 

조건은...

 

- 상기의 피치못할 사유가 없어진 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우입니다.

 

넷째, 농어촌 주택을 포함한 2주택

 

귀농이나 이농 등의 목적으로 농어촌주택을 포함하여 2주택이 된 경우에도 면제받을 수 있는 부분이 있답니다.

 

조건으로는...

 

- 농어촌 지역주택으로 주택의 수에 포함되지 않는 주택은 상속주택, 귀농주택, 이농주택의 일정 요건을 갖춘 주택이어야 합니다.

 

 

잠깐 여기서 1가구 1주택 면제조건도 짚어볼까요?

 

1주택이라 하여 무조건 양도소득세가 면제되는 것은 아니랍니다.

 

다음의 조건을 부합되어야만 면제를 받죠.

 

- 2년 이상 해당 주택을 보유하고 있어야 하며

 

- 해당 주택의 매매가격이 9억원 이하인 경우라면 해당됩니다.