양도소득세 과세표준

 

양도소득세 과세표준

부동산등을 양도하게되면 양도차익에 대한 세금을 부담하게 되는 바

세액산정 기초로서 과세표준을 알아보겠습니다.

양도소득세 과세표준은 다음과 같은 3단계를 거쳐서 계산합니다.

★ 양도가액 - 필요경비(취득가액+자본적지출액+양도비) = 양도차익

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★ 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

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★ 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 과세표준

1. 양도차익의 계산

   양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산한다.

   1) 양도가액

      양도가액이란 부동산등을 양도하고 그 대가로 받은 경제적 가치 즉 총수입금액을 말함

   2) 필요경비

      필요경비는 부동산등을 취득하여 양도할 때까지 투입된 총비용을 말한다.

      (1) 취득가액

         취득가액은 양도소득세 과세대상자산을 취득한 대가로 지급한 경제적가치 또는

         무상으로 취득(증여,상속등)한 재산의 가액을 말한다.

         취득가액을 실제거래가액으로 하는 경우, 취득한 부동산의 가액은 물론,

         취득시 납부한 취득세/등록세와 중개보수 및 등기전에 발생한 소송비/화해비용포함

      (2) 자본적 지출액

         양도차익의 계산 시 필요경비로 공제되는 자본적 지출액에는 다음의 비용이 포함됨

          @ 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 수선비

          @ 양도자산 취득후 지불한 소송비용 및 화해비용

          @ 용도변경을 위해 지출한 비용

          @ 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용등

             구체적인 경우

               수익적 지출액으로 보는 경우 : 문고리교체/벽지.장판교체비용/옥상방수공사/

               타일 및 위생가구 구입비용/외벽도색작업/오수,정화조설치및교체비용등..

               자본적 지출액으로 보는 경우 : 엘리베이터설치/오래된 보일러 교체/

               배란다확장/상.하수도배관공사비용등..

               이 경우 세금계산서,견적서,계좌이체확인증등 관련증빙자료를 최대한확보함.

      (3) 양도비

          필요경비로 공제되는 양도비에는 다음의 비용이 포함된다.

           @ 광고비/양도시작성한 계약서작성비용/공증비용/인지세/중개보수등...

           @ 자산취득시 매입한 국민주택채권/토지개발채권등을 만기전에 매각함으로써

              발생한 매각차손

2. 양도소득금액의 계산

   양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 하여 계산한다.

      (1) 장기보유특별공제대상

         장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지와 건물의 양도에 한해 적용한다.

         다만, 미등기양도인경우와 비사업용토지의양도인 경우 적용배제됨.

      (2) 장기보유특별공제액의 계산

         

보유기간	일반부동산	1세대1주택
3년이상-4년미만	10%	24%
4년이상-5년미만	12%	32%
5년이상-6년미만	15%	40%
6년이상-7년미만	18%	48%
7년이상-8년미만	21%	56%
8년이상-9년미만	24%	64%
9년이상-10년미만	27%	72%
10년이상	30%	80%

 

 

3. 과세표준의 계산

   양도소득세 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 하여 계산한다.

   이 경우 양도소득기본공제는 과세연도를 기준으로, 양도횟수에 관계없이 거주자별로

   1년에 250만원을 공제한다.