농가주택 양도세 면제특례조건(99조4항)

 

농가주택(읍·면지역)1가구2주택에 대한 양도세 면제특례조건(99조4항)

 

이미 아파트를 가지고 있는 도시인이 농어촌지역에서 주말주택으로 농어가주택을 추가로 구입하여 3년 이상 사용한 경우, 도시 아파트를 팔 때에는 아파트의 양도세가 면제된다.

도시인이 시골에 추가로 농가주택을 취득 혹은 신축하는 경우에는 일정한 조건 하에 양도소득세를 면제해 주도록 세법(조세특례제한법 제 99조의 4)에서 규정하고 있다.

이 규정은 원래 2002년도의 세법개정시 도입되어 3년간(2005년 말)까지 적용하도록 되어 있었다가, 다시 3년 연장되었다.

 

 

<조세특례제한법 제99조의 4.> 주요내용

 

읍`면지역에 있을 것

취득 시 2억원(토지포함 공시가격)

매각 시 제한은 폐지됨<시행일은 '08년3월22일부터.>

 

농가주택의 양도세 면제 요건

 

1.지역적 조건

농가주택이 소재하는 지역은 다음의 지역이 아니어야 합니다.

- 수도권지역 (다만 연천, 옹진군 제외)

- 광역시의 군지역

- 국토계획법상 도시지역

- 토지거래허가구역

- 토지 및 주택투기지역

- 관광단지

- 지방 시(市)의 동(洞)지역

- 기존주택과 동일한 시 군 구에 소재하는 농가주택

 

2.농가주택의 요건

- 주택은 단독주택 뿐 아니라 공동주택도 포함한다.

- 대지는 200평(660평방미터) 미만일 것(단독 공동주택 공통)

- 건평은 단독주택은 45평, 공동주택은 33평 미만일 것.

- 취득 건축 시 농가주택 및 부수토지의 시가가 1억5천만원 미만일 것

- 일반주택 양도 시 농가주택 시가는 없어졌다.(종전 1억원 미만)

- 구입 혹은 신축 이후 양도시까지의 증·개축부분을 모두 포함한다.

 

3.기타 관련조건

- 양도세가 면제되는 것은 도시의 기존 아파트이며, 농가주택이 아니다.

- 특례적용은 기존에 일반주택을 소유하고 있던 자가 새로이 농가주택을 소유하게 되는 경우에 국한한다.(반대의 경우에는 해당 없음)

- 신규 취득 주택은 새로이 구입하여 소유하게 되거나. 혹은 이미 자기가 가지고 있던 토지에 건물을 신축하는 경우도 포함된다.

- 신규 취득한 농가주택은 최소 3년 이상 보유해야 한다.

- 양도세 면제를 받으려면, 일반주택 양도 시 "과세특례신고서"를 관련 증빙과 함께 제출해야 한다.

 

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<조세특례제한법>

 

제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 <개정 2008.12.26>) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2011년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택 등 취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택 등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.<개정 2010.1.1>

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역지원법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 및 같은 법 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역

3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

4) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원을 초과하지 아니할 것

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)

가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

1) 수도권지역

2) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

다. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것

라. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원을 초과하지 아니할 것

② 삭제<2007.12.31>

③ 1세대가 취득한 농어촌주택등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.<개정 2010.1.1>

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.<개정 2010.1.1>

⑤ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유하지 아니하게 된 과세연도의 과세표준 신고를 할 때 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2010.1.1>

⑥ 제1항 및 제4항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다.<개정 2010.1.1>

⑦ 농어촌주택 등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택 등의 보유기간 계산, 농어촌주택 등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<개정 2010.1.1>

[본조신설 2003.12.30]