경매취소와 취하 절차 및 방법 *-

◈ 경매취소(낙찰자가 잔대금을 납부하기 전 까지)

경매신청 채권자에게 "취하"를 구하는 것이 여의치 아니할 경우에 채무자,소유자가 단독으로 경매(강제집행)의 취소를 구하여 경매목적부동산의 보전을 하는 방법이다.
취소를 구하는 절차에는 최고가매수신고인(낙찰자,차순위 매수신고인)의 동의는 필요없다
다만, 강제경매와 임의경매에 절차상의 차이점이 있다.

가. 강제경매
채무를 변제 또는 변제공탁하고 "청구에 관한 이의의 소"를 제기하고, 소제기증명원을 첨부하여 "집행정지신청"을 하여, 소를 제기한 법원(수소법원)의 "강제집행정지결정"을 받아, 경매법원(집행법원)에 그 결정문을 제출하여 경매절차를 정지시킨 후, "청구에 관한 이의 소송"에서 승소판결을 받아, 그 확정판결문을 경매법원에 제출하면 법원직권으로 등기소에 "경매개시결정"기입등기의 말소를 촉탁하여, 경매기입등기가 말소됨으로써 경매는 취소된다. 이 때 법원은 채무자(원고)에게 담보제공을 조건으로 집행정지결정을 하기도 한다.

* 참조/주의 사항*

1) "청구이의의 소"제기만으로는 경매절차정지의 사유가 되지 못하기 때문에 그 확정판결을 기다리는 동안 경매절차가 진행되는 것을 차단하기 위하여 반드시 "강제집행정지결정문"을 경매법원(경매계)에 제출하여야 한다. 2) "청구이의의 소"를 제기하는 법원과 경매법원은 재판부가 틀리기 때문에 일반상식에 근거하여 "법원에서 알아서 처리해 주겠지"하는 안일한 생각은 금물이다. 3) 채무의 변제 또는 변제공탁 등의 실체상의 사유는 강제경매의 경우에는 "경매개시결정에 대한 이의"사유가 되지 못하므로 "경매개시결정에 대한 이의"의 방법으로는 경매절차의 정지/취소 등을 구할 수 없다. 4) "청구에 관한 이의의 소"를 통한 취소를 구할 수 있는 시기 - 경매절차 시작부터 낙찰자의 잔금납부일 전 까지는 언제든 가능하나 "집행정지결정문"을 경매법원에 제출함으로써 효력이 발생하기 때문에 절차상 필요한 시간도 고려하여 서둘러야 한다.

나. 임의경매
1) 임의경매실행채권 즉 담보권(근저당,저당,전세권등기,담보가등기 등)의 피담보채권을 변제하고 그 담보권말소에 필요한 서류를 넘겨받아 그 담보권이 말소된 등기부등본을 첨부하여 "경매개시결정에 대한 이의"신청서와 "경매절차정지신청서"를 경매법원에 제출후 "경매절차정지결정"을 받아 그 결정문을 경매법원에 제출한다.
"경매절차정지결정"을 수령한 경매법원은 채권자와 채무자를 심문한 후 그 결과에 따라 경매를 취소하고 "경매개새결정" 기입등기의 말소를 등기소에 촉탁함으로서 모든 절차가 종료된다.

2) 피담보채권의 변제수령을 경매신청채권자가 거절하는 경우 또는 채무를 변제 했으나 그 경매실행 담보권이 말소되지 아니한 경우에는 기 발생한 경매실행비용(경매예납금 등)과 채권액(원금,이자 등)을 법원공탁계에 변제공탁하고 청구이의의 소에 준하는 "채무이의의 소"를 제기하고 "경매절차집행정지" 신청을 하여 그 결정문을 반드시 경매법원에 제출하여야 한다.
그 후 "승소판결"을 경매법원에 제출하여 그 담보권의 등기말소와 "경매개시결정"기입등기의 말소를 촉탁함으로써 경매는 취소되고 사건은 종료된다.

* 참조 *

1) 강제경매이건 임의경매이건 경매의 취소를 구하고자 할 때에는 경매신청채권자가 기 지급한 경매실행비용과 채무액(원금+이자)을 변제하여야 한다.   2) 강제경매이건 임의경매이건 낙찰자가 잔금납부일에 잔금을 납부함과 동시에 유효한 소유권을 취득하기 때문에 낙찰자의 잔금납부 후에는 누구도 그 효력을 다툴 수 없다. 다만, 경매신청/경매실행 채권에 원인무효의 사유가 있는 경우에는 사안에 따라 그러하지 아니하다.

 

◈ 경매취하

 

가. 경매절차에서의 취하의 의미
강제경매이던 임의경매이던 경매신청채권자가 스스로 또는 여타이유(채무자와의 채무변제에 대한 합의,사정변경 등)로 경매개시결정이 선고된 강제집행대상의 목적부동산에 대하여그 집행을 하지 아니할 것를 요청하는 절차이다. (즉 기 요청한 경매신청을 철회하는 의사표시이다)
경매신청채권자의 취하서가 경매법원에 접수되면 등기부에 기 경료된 "경매개시결정"등기는 법원의 직권촉탁신청에 의해 말소된다.
취하는 강제집행을 위한 "소"를 제기한 자(경매신청채권자)만이 할 수 있고 채무자나 소유자(물상보증인 등)는 경매신청을 취하할 수 없다.

나. 취하의 시간적 한계(낙찰자의 잔금납부일 이전까지)
해당 경매절차의 입찰기일에 최고자매수신고인이 결정된 후에는 최고가매수신고인과 차순위 매수신고인의 동의가 없으면 경매신청채권자라 하더라도 경매신청을 취하할 수 없음을 유의해야 한다.
최고가매수신고인(차순위매수신고인 포함),낙찰허가결정 후 낙찰인의 동의만 있다면 낙찰자의 잔대금납부전까지는 취하가 가능하다.
하지만 실무에서는 낙찰자의 동의를 기대하는 것은 거의 불가능하다.

다. 실무에서의 취하이유
1) 채무변제:통상의 방법
2) 채무변제의 유예에 대한 합의(경매신청비용 및 연체이자 등을 변제) 등 특별한 사정이 없는 한 "채무변제유예"에 대한 채권자의 승낙은 기대하기 힘들다.

라. 취하시 필요서류
1) 입찰기일 전
- 경매취하서 2통 (경매신청시 날인과 동일한 도장 사용)
- 경매신청채권자 인감증명서 1통
- 채무변제증서 또는 채무변제를 유예한 채권자의 승낙서
- 위임장(채무자,소유자가 채권자의 위임을 받아 "취하"처리시)

2) 입찰일에 최고가매수신고인이 결정된 후
-위 서류 + 최고가매수신고인의 동의서(차순위매수신고인이 있을 경우 그의 동의서도 필요)