주택임대차보호법상 보호받는 임차인의 권리

주택임대차보호법상 보호받는 임차인의 권리

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1) 임대차 대항력과 우선변제권

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● 대항력이 무엇인가요?

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주택임대차보호법 상, 주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면, 임차권 등기를 하지 않았더라도 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 가지게 됩니다. ‘대항력을 가진다’는 것은 자기보다 후순위 권리자에 대하여 임차한 목적물을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있다는 의미입니다. 이러한 대항력을 갖추게 되면 원래 집주인이 다른 사람에게 집을 팔게 되더라도 집을 양수한 사람에게 임차인의 임대차 내용을 주장할 수 있게 됩니다. 이 경우 계약기간이 끝나면 집을 양수한 사람에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

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경매로 살고 있는 집이 넘어간 경우에도, 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 부동산을 낙찰받은 매수인이 임차인에게 이사를 요구하여도 보증금을 모두 돌려받을 때까지 합법적으로 거주할 수 있습니다. 하지만 경매로 집이 넘어간 경우에는 모든 임차인이 낙찰받은 매수인에게 보증금을 받을 수 있는 것은 아니고, 말소기준권리(저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매 기입등기, 전세권)에 따라 선순위 임차인일 경우에만 합법적 거주가 가능하고, 후순위 임차인인 경우에는 보증금을 다 받지 못하였다 하여도 대항 할 수 없게 됩니다.

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<참조조문>

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

[전문개정 2008.3.21]

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● 임대한 집에 계속 사는데, 개인 사정으로 주민등록을 옮겼다가 다시 들어왔어요

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임대차 기간 도중 무단으로 주민등록을 전출했다가 새로 전입한 경우에는 다시 들어온 시점을 기준으로 세입자의 지위를 따지게 되니 주의하시기 바랍니다. 단, ① 세입자가 전출하고, 가족의 주민등록 전입을 유지한 경우에는 대항력이 상실되지 않고, ② 세입자의 주민등록이 직권말소 되었다가 다시 회복된 경우에도 대항력이 상실되지 않습니다.

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● 대항력이 있으면 우선변제권이 있다는데, 어떻게 하면 우선변제권이 생기나요?

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주택임대차보호법상 대항력이 있으면 ‘우선변제권’을 가진다고 하는데요, 이는 임차인이 권리를 신고하고 경매, 공매 절차에 참여하여 배당순서에 따라 변제받을 수 있는 권리가 생기는 것을 말합니다. 주택을 임차하고 점유+주민등록+확정일자를 받으시면 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

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2) 최우선 변제권

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● 최우선 변제권은 무엇인가요?

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주택임대차보호법에 의해 임대한 주택이 경, 공매 되는 경우 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 권리 순서에 상관없이 경매매각대금의 1/2 내에서 최우선하여 배당받는 권리를 최우선 변제권이라고 합니다.

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● 최우선 변제권은 어떻게 취득하나요?

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최우선 변제권을 취득하기 위해서는, ① 보증금이 최우선변제금에 해당하는 소액일 것(저당권 등 설정일 기준으로), ② 경매신청등기 전에 대항력(점유+주민등록)을 갖출 것, ③ 배당요구기일까지 배당요구를 하셔야 합니다.

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● 개정된 주택임대차 보호법은 전과 무엇이 다른가요?

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2016. 3. 31.부터 주택임대차보호법 시행령이 일부 개정이 되어 시행되고 있는데요, 주목할만한 점은 최우선 변제권을 취득하는 기준이 되는 보증금의 범위와 배당받을 수 있는 최우선 변제금을 높였다는 것입니다. 서울특별시의 경우, 최우선변제 소액임차인을 종전 9,500만원 이하에서 1억원 이하로 상향 조정하였고, 최우선변제금도 종전 2,300만원 이하에서 3,400만원 이하로 상향 조정되었습니다. 서울 이외의 지역에는 광역시에 이제부터 세종시가 포함되게 되었습니다.

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● 우선변제권과 최우선 변제권의 차이는 무엇일까요?

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① 우선변제권은 후순위 권리자보다 먼저 변제를 받고, 최우선 변제권을 순서에 상관없이 가장 먼저 변제를 받습니다.

② 우선변제권은 확정일자까지 갖추어야 하지만, 최우선 변제권은 확정일자가 필요 없습니다.

③ 우선변제권은 보증금의 액수에 상관없이 취득할 수 있지만, 최우선 변제권은 보증금 금액 기준이 법에 정해져 있습니다.

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<참조조문>

주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]

[전문개정 2008.3.21.]

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주택임대차보호법 시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등)

①법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.[개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31]

1. 서울특별시: 3천400만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

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주택임대차보호법 시행령 제11조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.[개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31]

1. 서울특별시: 1억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역: 5천만원

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3) 임차권 등기명령권

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● 임대차 계약이 끝나서 이사를 가야하는데, 임대인이 보증금을 주지 않아요, 어떻게 하죠?

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임대차가 끝나도 임대인이 돈을 주지 않는다면 대항력을 유지하기 위해 계속 사셔야 하는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요, 그렇지 않습니다.

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임대차가 끝난 후, 보증금을 반환받지 못한 임차인(일부만 받지 못한 자도 가능)은 임대한 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 완료되면 임차인의 대항력 및 우선변제권이 유지되어 자유롭게 이사 하실 수 있습니다. 임차인은 임차권 등기명령의 신청과 그에 따른 임차권 등기에 관련하여 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

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● 아직 임대차 계약 기간이 끝나지 않았는데, 저도 신청 가능한가요?

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임차권 등기명령권은 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청 가능하고, 임차권 등기명령 신청서에는 임대차 계약일자, 보증금액, 주민등록 일자, 점유개시일자, 확정일자 등을 정확히 적으셔야 하며, 신청의 이유와 임차권 등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다. 임차권 등기명령권은 임대차가 종료된 경우에 신청할 수 있으므로, 갱신이 되는 것을 막기 위해서는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 임대차 갱신을 원하지 않는다는 취지의 의사표시(내용증명 등)를 미리 하는 것이 좋습니다.

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<참조조문>

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)

①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]

②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]

⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.[개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법)][[시행일 2011.10.13]]

⑧임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. [신설 2013.8.13]

[전문개정 2008.3.21.]