불법건축물 옥탑방, 주택임대차보호법 받을까

불법건축물 옥탑방, 주택임대차보호법 받을까

옥상에 지어진 옥탑방…  대학생이나 사회초년생 입장에서는 다른 층보다 임대료가 저렴하고 마당처럼 쓸 수 있는 옥상과 햇빛 환한 옥탑방을 보면 솔깃해진다. 옥상 마루에서 도심 야경을 바라보는 드라마 속의 주인공처럼 "옥탑방 로망"을 꿈꾸며 임대차 계약을 맺게 되는 데…이사해 보니 건축물대장에 불법건축물로 적혀있다. 과연 경매에 넘어갈 경우에 주택임대차 보호법을 적용 받을 수 있을까?  <가운데 버튼 클릭! 동영상을 볼 수 있습니다> 옥탑방은 옥상에 지어진 방이다. 문제는 단독주택이나 다가구 주택의 옥상 물탱크 용으로 명시된 자리에 취사시설과 화장실을 불법으로 설치한 경우다. 경매로 넘어간 경우 세입자는 임차 보증금을 안전하게 보장 받을 수 있을지 걱정이 앞선다.  결론은 물탱크용으로 명시되어 있거나 미등기 옥탑방이라고 하더라도 세입자가 주거 용도로 실제 사용하고 있다면 주택임대차보호법을 적용 받는다. 주택임대차보호법 제2조에 따르면 "주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"라고 명시되어 있다. 그렇다면 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리는 무엇일까?  방 구하기 서비스인 방콜(www.bangcall.com)에 따르면 주택임대차적용 범위에 대해 알아보겠다.  ▣ 임차인 권리 행사 시작은 "대항력"에서 온다  대항력은 임차주택의 양도나 경매 등으로 주택 소유권의 변동이 생기더라도 임차인의 잘못이 없을 경우 임차기간의 보장과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 말한다. 문제는 경매가 진행될 경우 보증금을 배당 받는 우선변제권은 확정일자도 받아야 한다. 임대차 계약 후 이사해 거주하고 주민등록 전입신고를 해야 주택임대차보호법에 따른 대항력이 갖춰진다. 전입신고는 민원24 홈페이지에서 신청할 수 있지만 확정일자는 현장에서만 받기 때문에 보증금 잔금을 납입한 날 임대차계약서를 지참하고 관할 동사무소에서 주민등록 전입신고를 하고 확정일자도 동시에 받아두는 것이 안전하다. ▣ 소액임차인, 최우선변제권 받는다 경매가 개시되면 대항력(주택인도+전입신고)을 갖춘 임차인은 "최우선변제"와 "우선변제권"의 권리를 보장받게 된다. 최우선변제는 소액 임차인을 보호하기 위한 권리로서 채권 순위에 상관없이 보증금 중의 일부를 최우선적으로 돌려 받을 수 있다. 단, 소액임차인 해당 여부는 임차인의 전입신고 날짜가 아닌 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 책정되기 때문에 등기부등본상에서의 선순위 담보물건 설정을 확인하고 해당 시점의 지역별 최우선변제금액과 보증금액 비교를 확인해야 한다. 또한 최우선변제 대상이라면 임차인은 경매 배당요구 마지막 날까지 배당 신청을 마쳐야 권리를 행사할 수 있다. 보증금액이 낮다고 경매 진행 과정을 구경만 해서는 절대로 안 되는 것이다.  ▣ 전입신고와 확정일자까지 받아야, 우선변제권이 생긴다 우선변제권은 전인신고와 확정일자 설정일 기준으로 후순위 채권에 비해 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 소액임차인 경우엔 최우선변제 권리를 통해 보증금의 일부를 먼저 받은 다음 배당금이 남은 금액에서 잔여 보증금을 우선변제권을 통해 돌려받을 수 있다. 따라서 임대차 재계약 시에 보증금액을 증액했다면 늘어난 금액에 대해서만 확정일자를 새로 받아둬야 한다. 계약서를 새로 작성해 확정일자를 받을 경우 기존의 보증금액에 대한 우선변제권을 행사할 수 있는 시점이 늦춰지기 때문이다. 기존 계약서에 늘어난 부분을 명기하고 확정일자를 받거나 늘어난 금액에 대해서만 임대차 계약서를 작성해 확정일자를 받는 것이다.  ▣ 깡통전세 만나면, 보증금 보장받기 힘들다 문제는 임차인의 권리를 보장해주는 최우선변제권과 우선변제권을 갖추고 있더라도 주택담보대출 비율이 높은 주택은 경매 낙찰금액이 전세금 수준에서 낙찰될 경우 임차인은 보증금을 못 받는 상황까지 갈 수 있다. 특히 옥탑방 같은 경우엔 대부분 노후한 다가구나 단독주택 등으로 투자가치가 떨어져 경매 시장에서 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 낮다. 따라서 매매가격 대비 등기부등본 상의 근저당권 설정금액과 보증금 총액의 비율이 70~80% 이상의 "깡통전세" 매물 인지 확인하고 인근지역의 낙찰가율의 차이도 비교해봐야 한다. 주택임대차 보호법을 받을 수 있더라도 옥탑방을 계약할 때에는 법적인 문제를 주의해야 한다.  ▣ 옥탑방은 장점이 단점! 잘 골라야 주거생활 측면에서도 옥탑방은 장점이 단점이 된다. 옥상을 마당처럼 사용할 수 있지만 다른 층과 공동으로 사용할 경우엔 오히려 사생활 침해와 보안이 취약하다. 옥상을 단독으로 사용하는 옥탑방을 고르는 것이 좋다. 또한 옥탑방은 겨울엔 춥고 여름엔 덥기 때문에 단열재와 난방시설도 잘 챙겨서 봐야 한다. 월 임대료를 아낀다고 옥탑방을 계약했다간 겨울 난방비용으로 생활비가 더 늘어날 수 있기 때문이다.