주택임대사업자 어떤 세금혜택을 받을까? 양도소득세 취득세등 절세 방법은?

임대사업 등록은

준공공임대주택으로

사업자 등록을 하는게 좋을까

아니면

단기임대사업으로

사업자 등록을 하는게 유리 할까?

민간임대주택에 관한 특별법제2조(정의)[개정 2016.1.19]
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택
[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등
대통령령으로 정하는 준주택
(이하 "준주택"이라 한다)을 포함한다. 이하같다]으로서
임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며,
민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나.「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가
같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중
사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. "민간매입임대주택"이란
임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여
임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "기업형임대주택"이란
기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여
임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란
일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여
임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란
일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여
임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. "임대사업자"란
「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자
(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서
주택을 임대하는 사업을 할 목적으로
제5조에 따라 등록한 자를 말하며,
기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. "기업형임대사업자"란
8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서
대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을
취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. "일반형임대사업자"란
기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서
1호 이상의 민간임대주택을
취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.

다주택자 양도소득세 취득세 절세방법은 뭘까?

남이하면 탈세이고 내가하면 절세인가?

임대사업자의 절세전략

주택임대사업자 자격취득후 세금혜택 의무임대기간

2016년 부터 5년에서 4년으로 축소됨

취득세 면제

최초분양 전용면적 60㎡이하 공동주택

[아파트 연립 다세대]또는 오피스텔 면제

기존주택 다가구 주택 배제

취득세액200만원 초과시85%면제 15%납부

취득세 25%감면

전용면적 60-85㎡ 임대주택 20호이상 취득

20호이상 장기임대주택보유 임대사업자 추가 취득

재산세 감면

2채 이상 공동임대주택 등록하고 4년이상 보유하면

40㎡이하 단기임대100%(면제)

60㎡이하 단기임대50%[준공공임대75%]

60-85㎡이하 단기임대25%

[준공공임대 50%]감면

종합부동산세 합산 배제

종부세 비과세

매입임대주택 합산과세 배제 신청시 면적 무관

공시가격 6억[지방3억]이하, 4년이상 임대시 비과세

양도소득세

먼저 임대주택 처분시 일반과세적용

[기본세율40% 6-38%,장기보유특별공제]

거주 주택 먼저처분시

6억원 이하 5년이상 임대,

거주주택 2년이상 거주 경우[보유기간중] 비과세가능

임대주택 사업자가 거주용 주택에 비과세를 받은 후

5년이 미경과하기 전에 임대사업을 접는 경우

거주용 주택에 대한 비과세가 박탈

＊역세권 다가구 주택을 이용해서 임대사업으로

활용하면 임대소득세를 내지 않을 수 있다

＊본인은 전세를 살면서 소유하고 있는

1채의 집을 월세를 주면 임대소득세를 내지 않는다

＊임대 매출액을

단순경비 61.6%에 해당하는 정도로 조절하라

＊피 부양자가 임대사업자 등록을 하게되면

국민연금 건강보험료등이 발생된다

＊소득구간 높은사람 명의로 임대사업자 등록 하지마라

1.다주택자 임대사업자 등록

기존 거주주택은 임대사업으로 등록하기전

1세대 1주택 비과세 요건을 채우고

나머지 주택을 임대사업주택으로 등록하면

추후 나머지 주택을 매매시

양도소득세와 재산세를 감면 받고

등록후 새로 주택취득시 취득세 감면혜택 받을 수 있다

임대주택법과 소득세령

조세특례제한법상 필수 요건 채울것

2.주거용/업무용 오피스텔

	임대사업자 업무용오피스텔	주택임대사업자 주거용오피스텔
요건	임차인 사업자등록	임대주택사업자등록 취득후 60일이내 주민등록 이전
취득세	4.6%	면제[최초취득시 1가구↑ 5년↑임대요건]	60㎡이하 100%면제
재산세	0.25% [과세표준기준]	면제또는 감면 2가구↑ 5년↑ 임대시 전용면적 40㎡↓ 100%면제	40㎡초과 60㎡이하 50%감면
양도세	일반세율 [6-38%]	일반세율[6-38%] 2013년 계약분 5년면제
종부세	합산배제	합산배제
종합소득세	월세소득과세	월세소득과세
부가세	환급	환급불가

3.원룸임대사업의 장점

1.운영 잘하면 투자금액을 단기간에 뽑아 낼 수 있다

2.보증금으로 은행 원금을 어느정도 해결 할 수 있다

3.주인 세대에 거주하며 주거 안전성을 높인다 원룸은 방 개수이므로

정확히 알아보고 신중히 계약하라

수익형부동산 및 부동산 시장 트랜드의 변화

1.주거용 수익형 부동산

오피스텔 도시형생활주택 다가구/다세대주택 상가주택

세어하우스 부분임대아파트 소형아파트 고시원

소액투자로 임대수익을 얻을수 있는

가장 전형적인 부동산이다

2.사업용 수익형 부동산

근린상가 단지내상가 중심상가 테마상가

역세권 상가 주사옥합상가

3.업무용 수익형 부동산

물류창고 공장 소형 빌딩 지식산업센터 업무용오피스

입지와 규모에따라 많은 초기 자금이 필요하지만

지식산업센터와 업무용 오피스는 소액투자 가능하다

4.숙박용 수익형 부동산

분양형 호텔 게스트하우스 서비스드래지던스 팬션 모텔

경기변동과 계절적 요인에 민감,

입지와 상품별 특성에 따라 수익율 차이가 크다

5.토지용 수익형 부동산

임대용 토지 주차장 주말농장 캠핑장

체험농장 농원 수목원 가족묘지

건축비에 대한 부담이 적고,

새로운 상품 개발 기대되는 미래 블루오션 시장

6.부동산 시장의 트랜드 변화

시세차익에서 임대수익으로

전세에서 월세로

중대형 주택에서 소형주택으로 변화된 가운데

정책측면에서도

양적정책이 질적 정책으로

경기부양수단에서 주거복지 개념으로 변화가 진행중이다

	상가	도시형생활주택 오피스텔	아파트형공장 지식산업센터	분향형 호텔	다세대 다가구
안전성	X	0	0	X	0
수익성	0	0	0	0	0
환금성	X	0	X	X	x
특징	초기자본 높다 시세차익 임대수익 수익율 위험 높다	소액투자 가능 주거수용 증가	초기자본 높다 수익율 위험 높다	경기변동 계절 수용 민감	통매입 초기자본 높다

도시형생활주택

1.원룸형

세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로서

세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌 설치하고

욕실을 제외한 부분이 하나의 공간으로 구성,

각 세대는 지하층에 설치 불가

원룸형 주택에 공공시설로 설치되는

취사장 세탁실 휴게실은 연면적 산정시 제외

2.단지형 연립주택

세대당 주거전용면적이 85㎡ 이하의 연립 주택

[주거층 4층이하 연면적 660㎡ 초과,

1종 일반 주거지역내에서는 5층이하]

-건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능

3.단지형 다세대

세대당 주거전용면적이 85㎡ 이하의 다세대 주택

[주거층 4층이하 연면적 660㎡ 이하,

1종 일반 주거지역내에서는 5층이하]

-건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능

주차장 확보 기준

＊일반공동주택 세대당 1대이상

＊단지형 다세대주택 세대당 1대이상

＊원룸형 주택 전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대,

상업준주거 지역은 120㎡당 1대

＊도시형생할주택중 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

철도 지하철역 버스정거장 주변으로 접근성 양호한 지역

학교주변지역 학원 밀집지역, 산업단지 주변지역

공장 밀집지역 기타 접근성이 양호하여

주차 수요가 낮은지역 중

시장[특광 특별자치도 포함]군수가 지정 고시