주택임대사업자, 일반임대사업자의 비교

얼마전 지인분께서 오피스텔 투자를 검토하시면서 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 것이 유리한 지에 대하여 분석을 해달라는 요청을 받았습니다. 공부도 할 겸 이 두가지 사업자 방식에 대하여 어떤 차이점이 있는지와 장단점을 분석해봤습니다.

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주택임대사업자 vs 일반임대사업자

일단, 2016년 개정된 법률에 따라 기존의 블로그 자료들에서 알려주던 내용이 몇 가지 바뀌었습니다.

주택임대사업자의 경우 취득세가 완전 면제되는 규정이 있었으나 최소납부세액제도가 도입되면서 적어도 취득세의 15% 정도는 내야 한다는 점입니다. 그리고 주택 보유기간도 조정이 있었군요. 주택임대사업자의 단기임대주택은 최소 보유기간이 기존 5년이었으나 4년으로 단축되었습니다. 

결국은 둘 중에서 어느쪽이 세금을 덜 낼 수 있는 절세 방법인가에 대한 고민인데요,

임대소득이외에 다른 소득, 이를테면 금융소득이나, 근로소득 등의 추가 수입원이 있는 경우, 일반임대사업자는 기존 소득에 합산되어 소득세를 내야하기 때문에 불리한 측면이 있어보입니다. 주택임대사업자는 연간 임대소득 2000만원까지는 비과세, 2000만원 이상이더라도 다른 소득과 분리되어 별도로 14% 과세 되기 때문에, 소득구간에 따른 유불리가 있습니다. 합산 소득에 대한 과세표준의 소득세 구간이 15% 이하인 경우 딱히 유리할 것이 없을테고, 소득이 많아 24% 혹은 그 이상구간에 속한 분들은 주택임대사업자가 유리해 보입니다.

오피스텔의 경우, 주거용으로 전입신고를 할 수 있는가에 따라서 임대가 잘 될 수도, 그렇지 않을 수도 있기 때문에, 주택임대사업자가 훨씬 유리한 측면이 있어 보입니다. 

일반임대사업자의 경우 부가세 환급이라는 부분이 장점이지만, 최근의 정부 정책의 흐름상 주택임대사업자에게 좀 더 우대하는 쪽으로 흘러가지 않을까~ 하는 개인적인 견해입니다.

또 한 가지 차이점 중의 하나가 바로 양도소득세입니다.

주택임대사업자의 경우 양도소득세 상의 혜택이 주어지지만, 일반임대사업자는 양도차익에 따라 6~38% 차등 부과됩니다.

주택임대사업자는 취득일 이후 5년간 면제, 장기보유특별공제의 혜택이 있기 때문에, 일반임대사업자보다는 유리해 보입니다.

종합해보면, 한 세대만 소규모로 임대하는 경우 또는 종합소득이 적은 경우 다소간 일반임대사업자가 유리할 수도 있지만, 2 세대 이상을 보유하면서 임대 사업을 하시려면 주택임대사업자를 내는 것이 훨씬 더 유리할 것으로 생각됩니다.