주택임대사업자의 세금

주택임대사업자

1장 기초
1. 취득세
2. 주임자 사업자 신고방법(수입&필요 경비)
3. 보유세(재산세, 종합소득세)
4. 면제받는 보유세(종합부동산세, 부가세)
5. 양도소득세
6. 장기보유특별공제

2장 내야할 세금
1. 취득세
- 60제곱 이하 취득세 면제(15년 12월말 로 종료)
- 건설임대(최초분양계약자)에 한하여 3년연장. 단, 16년 1월 1일부터는 취득세 감면금액이 최대 200만원

2. 주임자 사업장 신고방법(수입&필요경비)
1)매년 1월 1일~2월10일 사이에 직전해 수입과 기본경비 신청

3-1. 재산세(보유세)
1)납부시기
- 1회차 : 7월16일~31일까지 징수할 세액의 1/2
- 2회차 : 9월16일~30일까지 징수할 세액의 1/2

3-2. 종합소득세 절차(보유세)
1)매년 5월 종합소득세 신고기간에 신고하고 세금 납부
- 5월 1일~30일 : 신고기간
- 6월 1일~30일 : 성실납부기간
-이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득

2)납부시기 : 12월 1일~ 15일

3-3. 종합소득세 상세 내역(임대 소득세 과세)
1)임대 소득세
- 비과세
: 84제곱이하 주택, 기준시가 3억원 이하
: 16년 12월 31일 한시적 적용

- 2천만원 이하 분리과세
- 분리과세 세율 : 단일 세율 14%(지방세 포함 15.4%)
- 임대소득 외에 2천만원 이하의 소득자라면 400만원 추가공제
- 계산식 : 임대소득 - 필요경비(임대소득의 60%) * 0.154 = 연간 종합소득세
- 과세는 사업자별로 각각 나뉨, 부부가 각각 사업자라면 각각 분리과세 가능
- 공동명의의 주택의 경우 공동사업자로 등록을 해야 함(소득을 한쪽으로 몰아줄 수 있음)

2)간주임대료 - 기준시가
- 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합이 3억원을 초과하는 경우 과세 대상
- 전용 84제곱 이하이며 기준시가가 3억원 이하인 주택은 과세 대상이 아님(해당 주택수 카운트 하지 않음)
- 즉, 전용 85이상, 기준시가 3억원 이상 가구당 3주택일 경우에 간주임대료 납부 대상
- 주택수 합산 기준은 1가구 기준
- 간주 임대료는 보증금의 합이 3억원 초과한 금액에 대해서 과세
(소형, 중형 다주택자는 대상이 어렵다)
- 기준시가란? 아파트는 공동주택가격 - 국토부 매년 고시

4-1. 종합부동산세(면제, 보유세) - 공시지가 기준
1) 다주택자는 공시지가 합이 6억원 이상이면 납부대상
2) 종부세는 가구가 아닌 개인별 합산 금액 기준
3) 주택임대사업자 임대주택은 종부세 합산 배제

4-2. 부가세(면제,보유세)
- 주택임대사업자는 부가세 면제 사업자

5. 양도소득세
- 임대주택을 매도시 주택수에 포함
- 임대주택 외 실거주 주택을 매도시 주택수에 포함되지 않음
(즉, 1가구 1주택 2년보유 비과세 요건 충족 가능)

6. 장기보유 특별공제
1)세율
3년이상 10%
4년 12%
5년 15%
6년 18% (주임자. 임대주택 20%)
7년 21% (주임자. 임대주택 25%)
8년 24% (주임자. 임대주택 30%)
9년 27% (주임자. 임대주택 35%)
10년 30% (주임자. 임대주택 40%)

2) 주택수 카운트
- 기본적으로 주임자 로 등록된 임대주택은 주택으로 보지 않음
- 즉, 총 보유주택이 3개이고, 주임자 등록 주택이 2개, 실거주 1개라면 실거주 주택을 양도시 1가구1주택 해당되어 2년 보유후 매도시 양도세 비과세 혜택 가능

*임대소득세 과세
- 연간임대소득이 2천만이면 분리과세 되어 연간 123만 2천원
- 임대수익외 소득이 2천만원 이하라면 400만원 추가 공제로 61만 6천원
- 2천만원 초과시 전액 종합과세

*추가 정리
1.의무기간 축소
- 16년부터 등록한 주임자의 보유 의무기간은 5년에서 4년으로 축소

2.취득세 감면
- 16년부터는 취득세 100%면제가 아닌 최대 200만원 한도로 감면

3. 종합소득세의 범위
- 월세소득과 간주임대료는 합산 계산
- 합산 금액이 2천이하는 분리과세, 초과는 종합과세

4. 3주택자의 주택수 카운트 기준(간주임대료)
- 16년말까지는 간주임대료 부과 기준 전용 85제곱이하, 기준시가 3억이하 주택은 카운팅이 안됨
- 17년부터는 면적에 무관히 주택수에 카운팅
- 즉, 17년부터는 3주택자는 간주임대료 대상
- 간주임대료 기준은 보증금 합이 3억 초과시, 초과분에 대해서 내는 금액인데 그 금액은 월세수익과 합산


*주택임대사업자 세금

취득세

60m2 이하 : 취득세 면제
60m2~85m2 : 50% 경감

15년 12월로 종료되었으나
2018년까지 연장되었습니다.

단, 조건이 생겼죠?

2016년도 부터

첫째, 최초 분양 계약자에 한해서..
둘째, 최소세액납부제도 적용


최소세액납부제도는
말 그대로...^^
전액 감면하는 것 말고..
최소한의 세액은 납부하게 하겠다는 거죠?

그 기준은...

취득세 최대 200만원 이하, 
재산세 최대 50만원 이하
일때만 전액감면

그 이상일 때는...

원래 내야할 취득세의 15%만 내라는 겁니다.
원래 취득세 * 0.15 (최소납부세율)
원래 재산세 * 0.15 (최소납부세율)
재산세

납부시기
1회차 : 7월 16일 ~ 31일 : 징수할 세액의 1/2
2회차 : 9월 16일 ~ 30일 : 징수할 세액의 1/2

2세대 이상 임대시

40m2 이하 : 재산세 100% 면제
60m2 이하 : 재산세 50% 감면

재산세도..취득세 정리시 나왔던
최소세액납부제도가 적용됩니다.

재산세가 50만원이 넘을 경우는
원래 납부해야 할 재산세 * 0.15 (최소납부세율)

주택 임대사업자의 세금 (취득세, 보유세, 양도소득세)
오늘은 현하아빠와 주택임대사업자의 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다. 요즘은 소액으로 빌라나 아파트 소평형을 매입하시고 주택임대사업을 하시는 분들이 많은데 주택임대사업자의 취, 등록세와 보유세 그리고 양도소득세까지
blog.daum.net


*주택 전세보증금의 임대 소득세 과세
http://m.blog.naver.com/snowee/220479152686
주택 전세 보증금에 대한 임대소득세
주택 전세 보증금에 대한 임대소득세 주택 전세 보증금에 대한 임대소득세가 얼마나 나오는지 계산을 한번 ...
blog.naver.com

*1가구 2주택자 증가, 세금 절약하는 방법은?
http://superrichclub.blog.me/220746811691

*******주택임대사업자 *******
1.등록
1)주택임대사업자 등록은 소유자 마음
2)보유 다수 주택중 선별 등록 가능
3)4년 의무 보유-위반시 과태료 3천만원

2.장점
1)필요경비 확대(대출이자, 도배,장판 비용등)
2)결손금 10년간 이월로 다른 종합소득과 통산 가능

3.단점
1)종합소득세로 타소득 있는 사람 불리
2)4년간 매도 어려움
3)4대보험 추가 부담
4)기장비용 발생
5)세무조사 가능성 비사업자보다 높음

4.기타
1)준공공임대사업자 - 8년보유 의무

*********부동산매매사업자*********
1. 1과세기간(6개월) 동안 1회이상 취득 및 2회 이상 양도시 매매사업으로 인정
2. 장점
- 단기매매시에도 일반세율 적용(비사업용 토지 제외)
- 본인 거주주택 비과세 가능(본인 주택 구분 회계처리 필수)
- 필요 경비 범위 확대
- 결손금 10년간 이월로 다른 종합소득과 통산 가능
- 사업소득 및 근로소득이 없는 경우에 유리
- 사업자가 되면 개인보다 대출받기 유리

3.단점
- 부가가치세 부담
- 다른 소득이 있으면 종합소득세 합산과세로 불리(임대소득, 사업소득, 근로소득 합산시 세금 추가부담)
- 4대보험 추가 부담 가능
- 감면주택 혜택 박탈

*********법인사업자*********
1.장점
-법인 세율 적용으로 소득세(6~38%)보다 세율이 낮음(10~22%)
-단기매매 가능(주택과 비사업용토지는 추가과세가 10%)
-필요경비 공제 범위가 개인사업자보다 넓음
- 주주가 여러명인 경우 유리
- 주주는 주금납입금액 한도로만 대외적 유한책임 부담

2.단점
- 부가가치세 납부 의무(상가, 사업용 오피스텔, 국민주택 초과 주택)
- 법인자금 인출 불가(배임죄)
-비과세 감면 혜택없음
-법인세외에 배당시 14%, 급여지급시 6~30% 세금 추가 부담
- 설립운영 비용
- 유한책임 부담으로 대출 어려움
- 수도권과밀억제권에서 취득세 3배중과

*********비사업자*********
1.장점
- 분리과세인 양도소득세 납부로 절세효과
- 비과세, 감면혜택
- 부가가치세 납부 의무없음
- 세원노출 및 세무조사 가능성 낮음
-설립운용비 없음
-법인보다 대출이 유리

2.단점
-사업자와 달리 필요경비 적용범위 제한적
-단기매매시 세율이 높음
-종합부동산세 납부 의무


"집이 몇채가 되면 사업자로 등록하는게 좋은가요?"

많이 하는 질문중 하나이고 나도 예전부터 궁금한 부분이다.
하지만 이에 대한 답은 전부터 전문가들에게 들어온 이야기이지만,
딱 정해진 답이 없다.

각자의 상황(월급쟁이, 전업투자, 주택수, 투자규모 등등)에 맞추어서 
면밀히 숫자(비용)로 따져보고,
최종적으로는 세금 전문가와의 상담을 통해서 답을 얻어야 할것이다.
하지만, 기본적인 지식은 어느정도 가지고 있어야 한다.

**주택임대사업자 법령 다운로드

[pdf]주택임대사업자.pdf

http://oneclick.law.go.kr/CSP/CsmMain.laf?csmSeq=721
주택임대사업자 : 찾기쉬운 생활법령정보시스템

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