양도소득세 계산방법 및 양도소득세 세율&장기보유특별공제 *

 

양도소득세 계산방법 및 양도소득세 세율&장기보유특별공제

 

가장 복잡하고 절세방안도 다양한 양도소득세는 부동산 재테크의 꽃이라 할만큼 재테크에서 중요합니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기임대주택, 8년 이상 자경농지 감면 등 다양한 방법이 존재합니다.

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오늘은 양도소득세 계산방법기본구조를 알아보면서

양도소득세 세율, 양도소득세 장기보유특별공제 등 수치적인 부분들을 정리하고

다음 회부터 양도소득세 필요경비 & 양도소득세 면제조건 등 비과세등 재테크 관련 부분을 집중적으로 알아보겠습니다.

참고로

비과세는 양도소득세가 아예 과세되질 않는 것이고

양도소득세 감면은 감면되는 금액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다.

 

양도소득세 신고기한

 

부동산을 양도한 경우

① 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 양도소득세 예정신고/납부 해야합니다.

② 또한 1년에 부동산을 2회 이상 양도하고 양도소득금액을 합산신고하지 않았거나 예정신고를 누락한 분들은

다음 년도 6월 1일까지(5월에) 확정신고도 해야합니다.

예를 들어  2014년 5월 매도로 양도소득을 1,200만원으로 예정신고 했다면 6% 세율로 계산되었을 것이고

같은 해 8월에 한 차례 더 매도하여 4,000만원 양도소득이 발생했다면 예정신고시 15% 세율로 계산했을 것입니다.

이렇게 한 해에 두 건의 양도소득금액을 합산하면 총 5,200만원이되고 누진세율에 따라 24%로 상승하므로

확정 신고까지 해주면서 세금을 추가납부 하는 시스템 입니다.

③ 양도일은 잔금을 수령 받은날 이며, 잔금 수령 전에 소유권 이전등기를 먼저 받았다면 등기접수일이 양도일이 됩니다.

④ 납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 그 초과분과 2천만원을 초과한 경우 납부할 세액의 50%까지 분납도 가능합니다.

이런 신고를 하지 않을 경우 20% 무신고 가산세가 붙고, 과소신고한 경우에는 40%의 가산세가 부과됩니다.

또한 이와 별로도 1일 0.03%(년 11%)의 납부불성실 가센세도 붙어요 ^^;;

양도소득세 계산방법

 

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 모두 실제 가격으로 계산합니다. 즉, 과거의 기준시가로 할 때보다

세금이 많이 나오게 되므로, 필요경비 등 절감 부분을 확실히 챙겨두는 것이 절세의 포인트 입니다.

① 취득가액에는 취득세/등록세/법무사/중개수수료가 포함되며 이에 대한 증빙은

매매계약서와 세금계산서, 영수증 등 이 필요합니다.

② 필요경비는 해당 자산의 가치를 증가시키는 비용을 말합니다. 유지시키는 보일러,도배비용은 인정 안됩니다.

베란다 확장공사와 샷시공사, 난방공사 등 인테리어 공사가 해당되며 공사계약서, 세금계산서, 영수증 뿐만 아니라 송금증 등 계좌이체 내역까지 확실히 대금을 지급하는 시점 당시의 서류를 챙겨두어야 합니다.

몇 년이 지난 후 공사업체로부터 받는 영수증은 부가세 신고기한이 경과하여 받은 증빙이므로

국세청에서는 필요경비로 인정해주지 않는 경우도 있습니다.

 

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양도소득세 세율

양도소득세 세율은 크게

①토지,건물,아파트 분양권

② 주택,조합원입주권

③ 비사업용 토지로 나누어 볼 수 있는데

주택은 주택수에 관계없이 보유기간 1년 미만은 무조건 40% 세율이 적용되고

1년 이상은 누진세율(6~38%)가 적용됩니다.

단, 1세대 1주택은 2년 이상 보유시엔 비과세가 됩니다.

아파트분양권은 토지,건물로 취급하고 / 조합원입주권은 주택으로 취급해서 세율을 적용합니다.

 

양도소득세 장기보유특별공제

 

 

양도소득세 장기보유특별공제를 판단할 때 주의할 것은

보유뿐 아니라 실제 거주하는 자에게 주는 혜택이며

1주택 이기만 하면 되는 것이지, 1세대 1주택 비과세 요건에 해당될 필요는 없습니다.

또한 주택임대사업자로 등록한 주택은 아래 표에서 + @ 공제 혜택을 주고 있습니다.

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장기보유특별공제는 토지,건물의 부동산에만 적용되는 제도입니다.

분양권(조합원입주권)은 권리이지 부동산(주택)이 아닙니다. 따라서 장기보유특별공제가 적용되지 않는 것이 원칙입니다.

하지만 주택을 소유하던 중 재건축/재개발이 시행되어 분양권 형태로 재산을 보유하던 소유자는 그 분양권 양도시에

불리하게 되므로, 소유하던 주택이 재개발이 되어 분양권 형태로 전환된 경우 그 분양권 매매에 대해서 장기보유특별공제를

적용해주고 있습니다.

조합원 입주권의 경우 관리처분인가일 이전에 주택을 소유한 자가 보유한 분양권을 말하는 것이며

관리처분인가일 이후에 매입한 분양권에 대해서는 장기보유 특별공제율이 적용되지 않습니다.

즉, 주택을 소유했던 자가 분양권 취득일 ~ 관리처분인가일 까지의 기간 동안을 공제해주는 것이며

재개발,재건축 시행 중인 기간은 장기보유특별공제의 기간으로 산입해주지 않습니다.(주의)