주택담보 대출승계를 하게 될때 꼭 알아야 할 점!

부동산 담보대출이 금융시장이나 부동산시장에서 화두로 떠 오르고 있습니다. 버블 논쟁을 불러 일으키고 있는 부동산 시장에 있어 담보대출은 그 긍정적인 효과를 떠나 투기 열풍을 불러 일으키는 주범으로 떠 오르고 있는 것입니다.
보통 직장인들에겐 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 제도임에 분명합니다. 하지만 최근에는 레버리지(leverage) 효과를 이용한 머니게임의 한 형태로 악용(?)되고 있다는 게 정책 당국자들의
판단인 것 같습니다.
어찌됐던 이 같은 부동산 담보대출을 활용해서 주택을 구입한 직장인들이 나중에 주택을 되팔 때 주의해야 할 점이 있습니다. 소위, 담보대출을 승계할 때 반드시 체크해야 될 사항입니다. 이 내용의 골자는 주택을 매도할 시 담보대출금을 승계하는 조건으로 집을 팔더라도 매도인은 금융기관에 채무자 명의변경을 해 놓아야 한다는 것입니다. 또한 부동산 매수인의 경우 매도인의 피담보 채무범위를 미리 확인해 둬야 나중에 혹시 발생할 지도 모르는 피해를 방지할 수 있습니다.

담보대출 승계할 때 채무자 명의변경은 필수
조금만 주의를 기울이면 사전 체크가 가능함에도 불구, 이 부분들을 소홀히 했다간 금전적인 손해는 물론 신용불량자로도 낙인 찍힐 수 있어 때늦은 후회는 아무 소용이 없습니다. 단적인 피해 사례는 이렇습니다.
3년전 아파트를 담보로 대출을 받아 내 집을 마련한 A씨는 직장 이전 문제로 현재 아파트를 팔아야만 하는 처지였습니다. 현재 남은 담보대출금 잔액은 2,000만원 정도. A씨는 B씨에게 담보대출금을 승계하는 조건으로 아파트를 팔았습니다. 사실 여기까지는 아무 문제가 없었고 A씨도 마음 편히 이사를 갈 수 있었습니다. 하지만 문제는 뒤에 발생했습니다. A씨는 담보대출을 받은 은행으로부터 연체이자를 갚으라는 것과 함께 만약 갚지 않을 경우 신용불량자 리스트에 올라간다는 통보를 받은 것입니다. 아파트 매매계약을 할 때 해당 은행에 담보대출 채무자의 명의변경 요청을 하지 않았기 때문입니다. 따라서 A씨는 연체이자를 B씨가 대신 갚을 때까지 신규 대출은 물론 신용카드도 발급 받지 못하는 피해를 보게 됐습니다.

원리금 연체되면 매도인이 신용불량자로 등록
일종의 `금융사고`인 이 같은 피해사례는 특히 이사철 시즌에 곧잘 일어나곤 합니다. 대부분의 직장인들은 근저당권이 설정된 주택을 매도할 때 본인(채무자)의 대출금 거래장(대출통장)을 인계하는 것으로 담보대출의 채무 인수가 끝나는 것으로 잘못 알고 있기 때문입니다. 하지만 부동산 소유권을 이전할 때는 채무자 명의를 함께 변경해야 앞의 사례에서 본 피해를 예방할 수 있습니다.
만약 채무자 명의를 변경하지 않을 경우 매수인이 담보대출 원리금을 제때 갚지 않으면 원매도인이 원금과 함께 연체 이자를 물어 내야 하는 것은 물론 신용이 나빠져 금융기관 이용에 어려움을 겪을 수 있습니다. 금융기관 대출한도가 줄어드는 것은 당연한 일. 즉 매수인의 잘못으로 매도인이 신용불량자로 등록될 수 있다는 것입니다.

매도인이 다른 대출금 갚지 않으면 주택은 경매 처분... 매수인이 피해
역으로 부동산 매수인도 똑 같은 피해를 입을 수 있습니다. 예를 들어 C 라는 사람이 채무자 명의를 변경하지 않은 근저당 설정 부동산을 매입했다고 가정해 봅시다.
만약 D 라는 매도인이 다른 대출금이나 신용카드를 연체했다면 거래 은행은 이를 회수하기 위해 담보로 잡고 있는 주택을 경매에 부칠 수 있다는 얘기입니다. 이럴 경우 C씨는 고스란히 앉아서 금융피해를 입게 되지만 어디에도 하소연할 곳이 없습니다.
결국 아파트 등 부동산의 매매계약을 체결할 때는 매도인인 채무자의 명의를 반드시 변경해야 연체에 따른 신용불량 및 경매 사태를 매도인과 매수인이 동시에 예방할 수 있습니다.
채무자 명의변경을 할 때 준비서류와 관련, 매도인의 경우 주민등록증 외 별도 서류가 필요 없지만 매수인의 경우 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 주민등록증, 부동산등기부등본, 인지대 등을 갖춰야 합니다.