기 임대차된 부동산 매매할때 임차인의 보증금 승계 승낙을 받아야

■ 기 임대차된 부동산 매매할때 임차인의 보증금 승계 승낙을 받아야
(대법원 2015. 5. 29.선고 2012다84370 보증금반환)

매매 대상 부동산에 임차인이 있는 경우, 별다른 의문 없이 기존 임대차계약은 매수인이 승계하면서 임대차보증금 반환채무도 매수인이 부담하기로 하는 대신, 임대차보증금액수 만큼을 매매대금에서 공제하기로 한 다음 이전등기한 후 매매계약을 마무리하는 것이 일반적 거래의 유형입니다.

그런데, 이 과정에서 ‘새로운 매수인과 임대차계약을 승계할 의사가 임차인에게 있는지’ 여부를 임차인에게 확인하는 과정이 생략되는 경우가 많이 있습니다. 하지만, 임차인의 의사확인을 소홀히 할 경우 예상치 않은 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같다.

(법원판례)
임차인에게 (주택, 상가건물)임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라, 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. 라고 하여(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결),

임차인의 동의여부에 상관없이 소유권변동에 따라 임대차계약이 자동 승계되는 것으로 해석하고 있습니다. 기존의 계약관행에 부합하는 결과가 되는 것입니다.

하지만, 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 임대인 지위의 양도가 가능할 수도 있지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 하여(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정),

임차인에게 임대차계약의 자동승계를 거부할 수 있는 선택권을 부여하고 있습니다.
이처럼 임차인이 임대차관계의 승계를 거부하게 되면, 임차인은 임대인 변경을 이유로 기존 임대차계약을 해지할 수 있게 되고, 그 때문에 기존 임대차계약기간마저 지켜지지 못하게 될 뿐 아니라, 매매당사자간 매매대금에서 임대차보증금액수만큼의 공제합의에도 불구하고 기존 임대인(매도인)은 임차인에 대해 보증금을 반환해야 할 의무를 부담하게 될 수 있습니다.

결국, 임대인이 보증금반환채무를 면하기 위해서는 임대차계약승계에 대한 임차인의 동의가 있어야 하는데, 판례는 이 점에 대한 강한 증명을 요구하고 있어 현재의 부동산거래실무와 상당한 차이가 느껴질 수 있어 주의가 요망된다.

▶ 대법원 2015. 5. 29.선고 2012다84370 임대차보증금반환

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조).

채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다.

그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시 되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.

따라서, 임차인이 있는 부동산을 매매함에 있어서는 기존 임차인의 임대차승계의사를 정확하게 확인하는 절차를 거쳐 매매대금을 정산하는 등 보다 세심한 진행이 필요할 하다 할 것입니다.

■ 매매 이전등기 전 매수인이 임대인으로서 임대차 계약은
(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결)

매수인이 투자용으로 아파트를 취득을 하면서 고액의 전세 임차인을 찾아 매매잔금의 일부를 임차인의 보증금으로 충당하는 경우가 많이 있을 것입니다.

이때 중개 업무의 순서는 통상적으로 ➀ 매매계약 ➁임대차 계약 ➂ 매매. 임대차 잔금 지불 매매물건의 인도와 소유권이전등기 등의 절차가 될 것입니다. 여기에서 ➁ 번 순서인 임대차 계약을 하면서 개업공인중개사들은 당황과 이의를 제기하는 것을 많이 보았습니다.

➁ 번 순서에 임대차 계약을 할 때 누구와 해야 되냐고 필자가 물어보면 개업공인중개사 상당수 심지어 부동산 전문가라고 강의를 하는 사람까지도 현재의 임대인과 임대차 계약을 하여야 하고, 새로운 임차인과 하면 공인중개사법 위반으로 알고 있습니다. 그러나 정답은 현재 소유주 또는 장래의소유주 즉 매수인계약자 중 누구와 임대차 계약을 하여도 관련법위반은 아닙니다. 그런데 현재의 소유주와 임대차 계약을 하면

● 주택임대차보호법
제3조제4항은 “임차주택의 양수인(讓受人)그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 임차인 등기부상 현 소유자와 임대차계약을 체결하면, 후에 매수인 잔금을 지급하고 매수인 명으로 소유권이 이전되면 매수인과 새로이 임대차계약을 체결하지 않아도 “주택임대차보호법 제3조제4항” 의하여 매수인은 부동산 소유주 지위를 승계하므로 임차인은 임대차계약한 아파트를 인도받고 주민등록을 이전하면 당연히 대항력을 가지게 되는 것입니다.
만약 임차인이 임대차 계약 당시 매수인 지위에 있는 장래 소유주와 임대차계약을 체결하는 경우의 법률관계와 법원의 판례의 입장을 확인해 보아야 할 것입니다.

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 라고 하여 역시 주택임대차보호법 적용 대상이 되는 것입니다.

또한 주택의 명의신탁자는 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지고 있고(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결), 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가 매수신고인에 불과한 자와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득할 수 없다. (대법원 2014. 02. 27. 선고 2012다93794 판결). 라고 판결을 하면서

그러나 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추면 당연히 대항력이 있다. 라고 대법원은 판결을 하고 있습니다.

대법원은 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다. (대법원 2009. 01. 30. 선고 2008다65617 판결).라고 판결을 하였으며

특히 대법원은 매수인과 임대차계약을 체결한 관계에서, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 라고 판단을 하였습니다.

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. (대법원 2008. 04. 10. 선고 2007다38908 판결). 라고 법원은 판단을 하고 있습니다.

결론적으로 매수인 부동산을 인도받았다면 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다는 것입니다. 따라서 매수계약한 아파트를 임대차계약을 체결한 경우 적법하게 대항력을 인정을 한다는 것입니다.

하지만 임차인으로서는 확실하게 믿음을 주기 위하여 임대차계약서를 작성 할 때 등기부상 소유자인 매도인인 동의 혹은 매매계약서 사본을 첨부하여 주는 것 또한 방법일 것입니다. 아직도 등기부상 소유주와 동일해야 한다고 생각하는 개업공인중개사가 있다면 마지막으로 이해를 구합니다. 매수인이 잔금을 지불하고 소유권이전등기를 할때 등기원인일자는 매매계약체결일 입니다.

이때 임대차 계약서 작성요령은 소유주 란에는 매수인을 단서 란에 매도인 등기상 소유주를 표시하고, 매매진행 중에 있음이란 표시를 하면 됩니다. 그리고 중개대상 물건 확인설명서에는 등기상 소유주로 작성하고, 미 공시란에 매수계약자를 표시하고 잔금일자를 표시하면 됩니다. 어찌 보면 임대차 시작일과 소유권이전등기일이 같고, 매매잔금과 임대차 명도일이 동일인 경우 이렇게 작성하는 계약서가 바람직한 계약서작성으로 보아도 과언이 아닐 것입니다.

● 체결된 매매계약이 해제되면 임대차 계약의 효력은

매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면,

임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바,

이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지입니다. (대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결) 즉 매매계약이 계약이 해제되면 임대차 계약도 효력이 없다는 것입니다.

대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결.hwp

대법원 2015.5.29. 선고 2012다84370 판결.hwp