관리처분 인가 전후 취득세 양도세 비교

>관리처분인가 이전 취득세 

(1) 6억원 이하 구입 시 취득세(주택 취득세 1.1%)

취득세 1%+지방교육세 0.1%+농어촌특별세 면제=1.1%(채권할인 및 법무사 비용 포함하면 약 1.4% 정도입니다.)

 

(2) 6억원 초과 9억원 이하 구입 시 취득세(주택 취득세 2.2%)

취득세 2%+지방교육세 0.2%+농어촌특별세 면제=2.2%(채권할인 및 법무사 비용 포함하면 약 2.4% 정도입니다.)

 

>관리처분인가 이후 취득세

재건축아파트는 관리처분계획인가 이후부터 주택이 아닌 조합원 입주권으로 변해 취득세 납부 기준이 달라집니다. 조합원 입주권을 구입하게 되면 건물이 멸실된 이후부터 토지로 간주되어 토지분 취득세 4.6%를 부과하게 됩니다.

(1) 6억원 이하 취득세(토지 취득세 4.6%)

취득세 4%+지방교육세 0.4%+농어촌특별세 0.2%=4.6%(채권할인 및 법무사 비용 포함하면 약 4.6%)

 

(2) 6억원 초과~9억원 이하 취득세(토지 취득세 4.6%)

취득세 4%+지방교육세 0.4%+농어촌특별세 02%=4.6%(채권할인 및 법무사 비용 포함하면 약 4.6%)

 

>재건축아파트 준공 후 입주 시 원시취득에 대한 보존등기 취득세

 

아파트 재건축으로 아파트가 준공되면 신규아파트 입주 시 보존등기를 해야 합니다. 보존등기 취득세는 원조합원, 승계조합원, 일반분양자 모두 과세 대상입니다.

 

원조합원 및 관리처분인기일 이후 매수한 승계조합원에 대한 취득세는 다음과 같습니다.

 

지방세법 제11조 제1항 3호에 의거하여 원시취득 취득세율은 1천분의 28입니다.

(1) 전용면적 85㎡이하일 경우 : 2.96%(취득세2.8%+지방교육세0.16%)

(2) 전용면적 85㎡초과할 경우 : 3.16%(취득세2.8%+지방교육세0.16%+농특세0.2%)

 

※취득세 과세표준 = 신축 건물 ㎡당 공사금액x조합원 분양신청 면적(공유면적 포함)

(㎡당 공사금액= 재건축에 소요된 건물 총공사비÷건축물 연면적(일반분양 포함)

- 발코니확장 및 기타 옵션 등 추가비용도 과세표준에 포함

>재건축으로 돌려받은 환급금(청산금)에 대한 양도소득세

 

도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합(재건축조합)으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 환급금(청산금)을 교부받은 경우 그 환급금(청산금)에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.

다만, 당해 재건축주택의 관리처분인가일 현재 재건축이 되는 그 주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족한 경우에는 당해 환급금(청산금)에 대하여도 비과세가 되는 것입니다.

도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(부수토지 포함)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 제2항에 따라 목적물이 확정된 날(도시 및 주건환경정비법 제54조의 소유권이전 고시일의 다음날)입니다.

 

조합원 분양가가 권리가액이 높을 경우 환지청산금(환급금), 조합원 분양가보다 권리가액이 낮을 경우 추가부담금입니다. 재건축 사업의 경우 조합원은 조합원 분양가와 권리가액 차이 만큼 환급받거나 추가부담금을 내야 합니다.

 

관리처분계획에 의해 해당 조합원에게 지급해야 할 환지청산금은 도시 및 주거환경정비법 제 54조 제2항의 규정에 따라 대지 및 건축물의 이전 고시가 있는 후에 해당 조합원에게 지급하여야 하는 것으로

규정하고 있습니다. 다만, 정관 등에서 분할 지급에 대해 정하거나 조합원 총회 의결에 따라서 따로 정한 경우에는 관리처분계획 인가 후부터 일정기간 분할 지급도 가능합니다.

 

재건축으로 받은 환급금에 대한 양도세

세법상 환급금은 양도의 개념으로 봅니다.

 

1세대 1주택자로 양도세 비과세 대상인 경우

환급금에 대한 양도세 없습니다.

환급금 비과세는 2년 보유 요건만 충족하면 되며

관리처분인가 이전 매입한 조합원의 경우 매입한 시점부터 보유기간이 산정되며 2년 보유 조건만 충족하면 비과세 대상입니다.

관리처분인가 이후 매입한 조합원은 가사용승인일이나 준공일자를 기준으로 보유기간을 산정합니다.(공사기간은 보유기간에 포함되지 않음)

1세대 2주택자 등 양도세 과세 대상인 경우

환급금에 대한 양도세는 환급금 전체에 세율을 적용하는 것이 아니고 환급금이 종전자산평가액에서 차지하는 비율만큼 양도한 것으로 보고 세율을 산정합니다.

양도차익=(종전부동산 평가액-종전부동산 취득가액-필요경비)×(환급급수령액 ÷종전부동산 평가액)

 

또한 장기특별공제 적용되며 공동명의인 경우 양도차익이 명의자 별로 각각 나누어 계산되기에 과세구간이 더욱 낮아질수도 있습니다.

양도차익 금액에 따라 과세구간 요율이 6~38%로 차등 적용됩니다.

양도세 납부일은 통상적인 양도세 납부일 적용하며 마지막 환급급 수령일 또는 환급금 수령일의 다다음달

말일까지가 자진 납부기간입니다.

  

※위의 세금 부분은 기본적인 사항만 기재했으며, 자세한 것은 가까운 세무사무소, 세무서, 국세청에 질의하시기 바랍니다.