재개발 재건축 아파트 구입시 취득세 -

 

재개발 재건축 아파트 구입시 취득세

 

재개발·재건축 지역의 주택은 관리처분계획 인가일 이후부터 조합원 입주권으로 바뀌고

주택이 완공되면 완공일을 기준으로 다시 주택(신축주택)이 됩니다.

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조합원 입주권을 구입하는 경우에

거래가액에 대하여 취득세를 납부해야 하는데

주택으로 취득세를 내기도 하고 어떤 경우에는 토지로 취득세를 내기도 합니다.

조합원 입주권의 취득세는 실질과세가 원칙입니다.

재개발·재건축 정비사업 구역내의 주택을

주택으로 보느냐? 토지로 보느냐?에 따라

취득세율에서 큰 차이가 나게되는데

주택으로 보면 취득세율이 1.1%~3.5%이고

토지로 보면 취득세율이 4.6%입니다.

언제 토지로 보느냐의 판단기준을 명확하게 알아 둘 필요가 있겠지요. 

[주택의 취득세율]

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정비사업 구역의 취득세율 판단기준

[관리처분인가일 이전의 취득세]

관리처분 인가일 이전에 정비사업 구역의 주택을 취득하였다면

거래가액에 대해 일반주택의 취득세율을 적용합니다.

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[관리처분인가일 이후의 취득세]

관리처분계획 인가일 이후에 정비구역의 주택을 취득한 경우에는

다음의 내용으로 판단하면 될 것으로 보입니다.

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주택 or 토지로의 판단기준 1.

누군가 거주하고 있느냐?

해당 주택에서 소유자나 임차인이 살고있으면 주택으로 보고

주택에 대한 취득세율을 적용 합니다.

건물이 철거되었으면 토지로 보고

토지에 대한 취득세율 4.6%를 적용받게 됩니다.

※ 이주시기 중에 주택으로 판단하는 기준은

전기, 수도, 가스가 계속 공급되고 있느냐입니다.

전기, 수도, 가스의 공급이 끊어졌다면

철거되지 않고 외관상 주택이 존재하고 있어도 토지로 보게되지요.

  

주택 or 토지로의 판단기준 2.

지자체에서 정한 기준일이 있느냐?

일정일을 기준으로 하여 지자체(구청)에서 건물과 토지를 구별하기도 합니다.

이주가 끝나지 않고 건물으 철거하지 않았어도

지자체에서 토지로 본다 라고 정한 기준일이 있다면

그날부터 토지로 취득세율을 납부해야 합니다.

※ 해당주택이 주택인지, 토지인지

지자체에 확인하는 절차를 거쳐는 것이 좋습니다.

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[신축주택 완공 후 취득세]

정비사업으로 새로운 아파트가 완공되면

입주권이 다시 주택으로 바뀌게 되고

사용승인일 또는 임시사용승인일 중에서 빠른 날이 취득일이 주택취득일이 됩니다.

재개발 재건축 조합원은 새로 완공된 주택(신축주택)에 대한 취득세를 납부해야 하는데

취득세에 대한 재개발과 재건축의 과세표준이 다릅니다.

재건축사업의 신축주택은 ‘해당평형의 건축비’가 취득세 과세표준입니다.

재개발 사업의 신축주택에 대한 취득세 과세표준은 ‘청산금(추가분담금)’이 됩니다.

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※재개발 사업의 취득세 면제대상

- 납부할 청산금(추가분담금)이 없는사람

청산금을 돌려받거나 납부할 청산금이 없는 조합원은 취득세를 내지 않아도 되는데

이는 재개발 사업의 취득세 과세표준이 청산금이기 때문입니다.

- 원조합원 (원주민)

재개발 사업의 정비구역지정 이전부터 주택을 보유하고 있는 원조합원(원주민)이

85㎡이하의 주택을 분양받은 경우에

취득세를 면제해 줍니다.

재건축 사업에는 없는 규정이므로 혼돈하지 않아야 합니다.

 

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